Praktijkgebieden: Ondernemingsrecht, Ruimtelijke ordening
Gemeenten hebben de mogelijkheid om in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Voordat gemeenten de in bestemmingsplannen opgenomen eisen ten aanzien van woningbouwcategorieën ten uitvoer kunnen leggen, dienen zij een verordening vast te stellen waarin doelgroepen, instandhoudingstermijn, aanvangshuurprijs en maximale huurprijs per woningbouwcategorie zijn vastgelegd. Vorig jaar schreven wij over het voornemen van gemeente Amsterdam om een dergelijke ‘Doelgroepenverordening’ vast te stellen en inmiddels is de verordening vastgesteld.
Huurprijs
De Doelgroepenverordening heeft alleen betrekking op nieuwbouwwoningen in het sociale- en middeldure huursegment. Voor de maximale aanvangshuurprijs voor een sociale huurwoning is aansluiting gezocht bij de bestaande huurtoeslaggrens van € 720,42 (prijspeil 2019). De bovengrens voor een middeldure huurwoning is bepaald op € 1.000,35 (prijspeil 2019). De grenzen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd.
De verordening regelt niet de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging. Als gevolg van de wettelijk toegestane maximale huurverhoging kan de huur van sociale huurwoningen boven de maximale aanvangshuurprijs uitkomen, maar dient bij een nieuwe verhuring weer binnen de bandbreedte gestart te worden. Van de huurprijs van middeldure huurwoningen is bepaald dat deze bij jaarlijkse verhoging niet buiten de bandbreedte terecht mag komen.
Instandhoudingstermijn
Op grond van de Doelgroepenverordening moet de verhuurder de woning gedurende een minimale instandhoudingstermijn beschikbaar houden voor de doelgroep. De minimale instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is bepaald op 15 jaar na de eerste ingebruikname en voor middeldure huurwoningen op 25 jaar.
Doelgroepen
De Doelgroepenverordening regelt voor welke doelgroepen de te bouwen sociale en middeldure huurwoningen bedoeld zijn. De doelgroepen worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Op basis van de Huisvestingsverordening is de inkomensgrens voor de doelgroep voor sociale huur € 44.360 (prijspeil 2019) en voor middeldure huur € 60.095,30 (prijspeil 2019). Ook dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd. De verordening regelt niet de toewijzing van de nieuwbouwwoningen aan individuele huishoudens, dat gebeurt op basis van de Huisvestingsverordening (wij schreven eerder over de concept Huisvestingsverordening 2020, inspraak is nog mogelijk tot en met 13 juli 2019).
Handhaving
De Doelgroepenverordening wordt via een bestemmingsplan voor een bepaald gebied van toepassing verklaard. Alleen dan kan de Doelgroepenverordening worden toegepast en gehandhaafd. Indien woningen binnen de vastgestelde termijn worden onttrokken aan de opgelegde categorie, wordt in strijd gehandeld met de Doelgroepenverordening. Als een woning voor een te hoge huur wordt verhuurd of verkocht aan een eigenaar-bewoner gedurende de instandhoudingsperiode, kan de gemeente handhavend optreden door bijvoorbeeld een last onder dwangsom op te leggen.
Conclusie
Met de Doelgroepenverordening wordt in gemeente Amsterdam een nieuw instrument geïntroduceerd om de woningbouwcategorieën sociale huur en middenhuur te reguleren (naast erfpacht). Om de Doelgroepenverordening toe te passen moet in een bestemmingsplan het vereiste percentage van de betreffende woningbouwcategorie worden opgenomen. De verwachting is dus dat daartoe op korte termijn een of meerdere (paraplu)bestemmingsplannen in procedure zullen worden gebracht. Wij houden de ontwikkelingen in de gaten!
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.