Praktijkgebieden: Huurrecht
In de media is recent veel aandacht geweest voor het voornemen van de coalitiepartijen om met een plan te komen dat het mogelijk moet maken dat verhuurders de huur van (extreme) scheefhuurders bij sociale huur versneld kunnen verhogen tot een maximum van € 710,68,- per maand. Momenteel is het bij sociale huur beperkt mogelijk voor verhuurders om de huur te verhogen.
Huur van woonruimte wordt kortgezegd als ‘sociale huur’ aangemerkt, als (1) de overeengekomen (aanvangs������������������������)huurprijs minder dan € 710,69 (de zogenaamde liberalisatiegrens) bedraagt, of (2) als op verzoek van de huurder de Huurcommissie op basis van het ‘puntenstelsel’ de aanvangshuurprijs heeft verlaagd naar een bedrag gelegen onder de liberalisatiegrens. Zie deze blog voor een nadere toelichting op het ‘puntenstelsel’.
Voor het grootste gedeelte van de sociale woonruimtes die in het bezit zijn van woningcorporaties geldt dat deze slechts mogen worden aangeboden aan huurders met een inkomen onder een bepaalde grens. Deze grens wordt jaarlijks op de website van de Rijksoverheid gepubliceerd. Er is sprake van 'goedkope scheefhuur' indien iemand met een inkomen boven de € 41.056,- per jaar een sociale huurwoning huurt.
Verhuurders kunnen de huur verhogen door jaarlijks de huurprijs te indexeren op grond van een indexeringsclausule in de huurovereenkomst of op grond van de wettelijke regeling opgenomen in artikel 7:248 BW. Voor sociale huurwoningen stelt de overheid jaarlijks het maximale percentage vast waarmee de huurprijs op grond van de wettelijke regeling mag stijgen. Voorheen was de huurverhoging gekoppeld aan de inflatie, maar per 1 juli 2013 is het tevens mogelijk de huur inkomensafhankelijk te verhogen. Het doel hiervan is om ‘scheefwoners’ te stimuleren te verhuizen naar de geliberaliseerde sector. Het huurverhogingspercentage verschilt (kort gezegd) per inkomensgroep. In 2018 is de wettelijke maximale huurverhoging bij huishoudinkomens tot € 41.056,- per jaar 3,8 procent en voor hogere inkomens 5,4 procent.
Indien het huishoudinkomen (flink) stijgt kan de verhuurder door het dwingende huurrecht recht niet zo maar de huurovereenkomst beëindigen of de huurprijs flink verhogen. Met de inkomensafhankelijke huurverhoging is weliswaar voorzien in een iets hogere, maar nog altijd relatief kleine, jaarlijkse stijging van de huur en blijkt de laatste jaren weinig effect te hebben gehad op de doorstroming. Om die reden hebben de coalitie partijen aangekondigd met een plan te komen om de huurprijzen bij scheefwoners sneller te laten stijgen bij huishoudinkomens (ver) boven de € 41.056,-. Indien het huishoudinkomen boven dit bedrag ligt moet het mogelijk worden de huurprijs te verhogen met een hoger percentage dan het huidige maximale percentage per jaar (in 2018 5,4 procent) en in sommige gevallen moet het mogelijk worden om de huurprijs van een sociale huurwoning direct te verhogen tot de liberalisatiegrens (thans € 710,69 per maand). Op het voornemen is veel kritiek geuit door de oppositie.
Verhuurders en huurdersorganisaties zijn opgeroepen in overleg te treden, zodat het plan aan de hand van de uitkomsten van dit overleg kan worden uitgewerkt. In dit overleg zou de flexibilisering van de sociale huursector centraal moeten staan, waarbij de huurprijs bijvoorbeeld niet alleen zou moeten meebewegen met inkomensstijging, maar ook met inkomensdaling. Om de voorgestelde versnelde verhoging van de huurprijs van een sociale huurwoning bij hoge inkomens mogelijk te maken zal in ieder geval een wetswijziging benodigd zijn.
Omtrent andere vraagstukken binnen de (sociale) huursector, bijvoorbeeld de verduurzamingsopgave, wordt momenteel tevens stevig gedebatteerd. Wij blijven de ontwikkelingen volgen en houden u daarvan op de hoogte!
Loes Philipsen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.