Woningdelen in Amsterdam: per 1 januari 2017 onttrekkingsvergunning vereist

Eerder schreven wij over het voornemen van het college van burgemeester en wethouders van gemeente Amsterdam om de regels voor woningdelen te gaan versimpelen. Ter uitwerking van dit voornemen is tijdens de raadsvergadering van 22 december jl. de gewijzigde Huisvestingsverordening vastgesteld.

Met de gewijzigde verordening vervalt onder andere de in artikel 3.1.1 lid 3 van de tot 1 januari 2017 geldende Huisvestingsverordening opgenomen uitzondering op de onttrekkingsvergunningsplicht voor woongroepen in één zelfstandige woning.

Omzettingsvergunning

Vanaf 1 januari 2017 is voor elke vorm van woningdelen een onttrekkingsvergunning (de omzettingsvergunning) vereist. Een vergunning mag alleen worden geweigerd als het belang van de woonruimtevoorraad en/of leefbaarheid groter is dan het belang van de aanvrager en dit belang niet door het stellen van voorwaarden of voorschriften kan worden gediend. De voorwaarden zijn uitgewerkt in de Beleidsregels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad Amsterdam 2017, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen het omzetten naar maximaal 4 onzelfstandige woonruimten en het omzetten in 5 of meer onzelfstandige woonruimten. De gestelde voorwaarden zijn:

Voor het omzetten naar maximaal 4 onzelfstandige woonruimten:

Aanwezigheid gemeenschappelijke verblijfsruimte (op grond van het artikel 4.3 lid 4 Bouwbesluit minimaal 11 m² en minimaal 3 m breed);
Minimaal niveau geluidsisolatie.

Voor het omzetten in 5 of meer onzelfstandige woonruimten:

Aanwezigheid gemeenschappelijke verblijfsruimte (op grond van het artikel 4.3 lid 4 Bouwbesluit minimaal 11 m² en minimaal 3 m breed);
Minimaal niveau geluidsisolatie;
Beheer door organisatie gericht op verhuur onzelfstandige eenheden;
Maximaal 25% per trappenhuis, galerij of vergelijkbare eenheid;
Aandeel woningen met 5 of meer kamers ligt boven het stedelijk gemiddelde.

Inwoning

Op grond van de Beleidsregels is voor inwoning geen omzettingsvergunning vereist. Van inwoning is sprake als:

De verhuurder of ingebruikgever zelf zijn hoofdverblijf in de woning heeft;
Er sprake is van onderverhuur aan of inwoning door één of twee huishoudens;
De verhuurder het exclusieve gebruiksrecht heeft op minimaal 50% van de gebruiksoppervlak van de woonruimte;
Binnen het deel van de woonruimte die verhuurd wordt aan de onderhuurders is er per onderhuurder gemiddeld 12m² gebruiksoppervlak beschikbaar.

In de beleidsregels worden van inwoning vervolgens weer uitgezonderd de gevallen dat de woning gelijktijdig wordt betrokken door meer dan twee volwassenen en de situatie waarbij één hoofdhuurder een woning huurt en deze huur, gelet op zijn inkomen, niet alleen kan dragen (hoe bepaald wordt of een huurder de huur gelet op zijn inkomen kan dragen is niet vastgelegd). In deze gevallen zou wel weer sprake zijn van omzetting van een zelfstandige woonruimte naar een onzelfstandige woonruimte en dus een omzettingsvergunning vereist zijn.

Voorwaarden woongroep gemeld voor 1 januari 2017

Er kunnen zich vanaf 1 januari 2017 geen nieuwe woongroepen als bedoeld in de tot 1 januari 2017 geldende regelgeving meer melden. Voor het bewonen van een woning door een woongroep die zich tot 1 januari 2017 heeft gemeld bij burgemeester en wethouders is overgangsrecht geformuleerd. Deze woongroepen moeten blijven voldoen aan de voorwaarden van vóór 1 januari 2017:

het betreft een zelfstandige woonruimte boven de liberalisatiegrens;
de groepsleden melden zich als groep voordat zij de woonruimte in gebruik nemen bij burgemeester en wethouders;
de groepsleden de woonruimte huren met één huurcontract;
de groep beschikt over het recht van coöptatie;
elke groepslid beschikt over een eigen kamer;
de groep beschikt over een gemeenschappelijke ruimte niet zijnde een slaapkamer;
de groep beschikt over een gezamenlijke rekening;
per groepslid sprake is van 15 m² gebruiksoppervlak voor wonen en 15 m² gebruiksoppervlak voor de gemeenschappelijke verblijfsruimte;
de woning voldoet aan eisen voor geluid reducerende maatregelen om overlast in de leefomgeving te voorkomen.

Wooningdelen na 1 januari 2017

Voor nieuwe of niet gemelde woongroepen is volgens de gewijzigde regelgeving per 1 januari 2017 een omzettingsvergunning noodzakelijk. Voor het in behandeling nemen van een aanvraag wordt per woning of gedeelte van een woning € 533,50 aan leges in rekening gebracht. Een verleende vergunning kan vervolgens worden ingetrokken bij structurele overlast.

Alles overziend worden aan de woongroep op zichzelf met de gewijzigde regelgeving minder regels gesteld, maar is het zeer de vraag of woningdelen met de wijziging van de Huisvestingsverordening en de Beleidsregels daadwerkelijk vereenvoudigd is.