Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder berichtten wij u al over de huurbescherming die huurders van ‘middenstandsbedrijfsruimte' (denk aan winkels, restaurants, cafés) op basis van de wet genieten ten opzichte van huurders van ‘overige bedrijfsruimte' (bijvoorbeeld kantoren, fabrieken of pakhuizen). Het is niet altijd direct duidelijk of in een concreet geval sprake is van huur van middenstandsbedrijfsruimte (de zogeheten art. 7:290-bedrijfsruimte) of overige bedrijfsruimte (art. 7:230a-bedrijfsruimte).
Volgens artikel 7:290 lid 2 onder a moet onder middenstandsbedrijfsruimte worden verstaan:“een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur bestemd is voor de uitoefening van (…) een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is.“
Begin 2009 diende het Gerechtshof Amsterdam de vraag te beantwoorden of een (betaalde) fietsenstalling met een kleine reparatie-/verkoophoek als artikel 7:290-bedrijfsruimte kan worden gekwalificeerd.
Het hof stelt in zijn uitspraak voorop dat voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW dan wel in de zin van artikel 7:230a BW, beslissend is hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
De reparatie-/verkoophoek is een activiteit in de zin van artikel 7:290 BW volgens het hof, de stalling daarentegen valt alleen onder artikel 6:230a BW. Het hof dient zodoende te beoordelen welke van beide activiteiten overheersend is. Indien in de betreffende bedrijfsruimte de activiteiten van de reparatie-/verkoophoek overheersend zouden zijn, dan zou de gehele bedrijfsruimte als middenstandsbedrijfsruimte hebben te gelden, ook al vinden overigens de reparatie-/verkoopwerkzaamheden feitelijk niet in het gehuurde gedeelte plaats.
Van belang is volgens het hof dat de bedrijfsruimte wat betreft de indeling in overwegende mate wordt gebruikt voor fietsenstalling/-opslag. Hoewel de oppervlakte waarop de activiteiten worden ontplooid niet de enige in aanmerking te nemen factor is, moet worden vastgesteld dat deze activiteit in ieder geval qua oppervlakte overheerst. Daarnaast zijn volgens het hof de bouwkundige kenmerken van het gehuurde van belang. Het hof wijst erop dat de entree eruit ziet als een gewone huisdeur, het gehuurde een steile toegangstrap heeft, er geen etalage aanwezig is en er geen afzonderlijke verkoopruimte is. Het hof stelt zodoende vast dat noch het feitelijk gebruik, noch de bouwkundige kenmerken van het gehuurde wijzen op gebruik als middenstandsbedrijfsruimte. Het hof merkt vervolgens nog op dat het enkele feit dat de omzet van de reparatie-/verkoopinrichting (veel) groter is dan van de stalling onvoldoende is om de bedrijfsruimte te kwalificeren als middenstandsbedrijfsruimte.
Het hof concludeert zodoende dat de betreffende fietsenstalling met kleine reparatie-/verkoophoek niet kan worden gekwalificeerd als artikel 7:290-bedrijfsruimte.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.