Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder bespraken wij al dat het voor verhuurders mogelijk is te bewerkstelligen dat een huurder (kort gezegd) geen huurbescherming toekomt indien hij de woning tijdelijk verhuurt op een dusdanige wijze dat het gebruik van de woning kan worden gekwalificeerd als ‘naar zijn aard van korte duur', in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Ook bespraken wij dat het in dit kader bijvoorbeeld mogelijk is om een woning tijdelijk te verhuren aan buitenlandse studenten (en dat zij zich bij het eindigen van de overeengekomen bepaalde duur dus niet op huurbescherming kunnen beroepen).
Recent (WR 2014/61, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl) heeft de kantonrechter te Amsterdam dit laatste bevestigd.
De kantonrechter overweegt in zijn uitspraak dat voor het beantwoorden van de vraag of een huurovereenkomst naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, van belang is wat de duur van de overeenkomst is, wat de aard van het gehuurde en van het gebruik daarvan is en wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond.
Van belang is volgens de kantonrechter het volgende. Vaststaat dat de verhuurder een deel van een pand heeft opgesplitst in individueel te verhuren kamers en dat deze vooral bestemd zijn voor buitenlandse studenten die aan de Universiteit van Amsterdam studeren. Als niet weersproken staat ook vast dat deze buitenlandse studenten tijdelijk een studie volgen in Nederland om na ommekomst van die studie weer naar het buitenland terug te keren. Het gaat derhalve om een bijzonder en kortstondig verblijfsrecht, aldus de kantonrechter. Door dit bijzondere verblijfsrecht heeft de huurder met voorrang op andere woningzoekenden een woonruimte bij de verhuurder kunnen bemachtigen. De huurder was daarnaast verplicht extra diensten van de verhuurder af te nemen zoals het drie keer per week schoonmaken van de gemeenschappelijke ruimtes en het leveren van toiletpapier en zeep. Dergelijke diensten zijn niet gebruikelijk bij een gewone huurovereenkomst, overweegt de kantonrechter.
Door de huurder is volgens de kantonrechter niet weersproken dat het de bedoeling was dat hij de kamer tijdelijk zou huren. In de huurovereenkomst, die zowel in het Nederlands als in het Engels is opgesteld, wordt het bijzondere en kortstondige verblijfsrecht ook expliciet tot uitdrukking gebracht. Er staat duidelijk vermeld dat de verhuur een noodoplossing voor maximaal een jaar betreft voor buitenlandse studenten die tijdelijk in Nederland verblijven. Het enkele feit dat er ook huurders zijn die langer dan een jaar de woning huren maakt niet dat het in aanvang niet de bedoeling was de woning tijdelijk te huren, aldus de kantonrechter.
De kantonrechter concludeert zodoende dat de huurovereenkomst tussen partijen een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is waarop de bepalingen van afdeling 7.4.5. van het BW (kort gezegd de huurbeschermingsbepalingen voor woonruimte) niet van toepassing zijn.
Het is dus mogelijk een woning tijdelijk te verhuren aan buitenlandse studenten indien sprake is van een bijzonder en kortstondig verblijfsrecht van de betreffende huurder. Het is dan wel van belang dat dit bijzonder en kortstondig verblijfsrecht expliciet tot uitdrukking wordt gebracht in de huurovereenkomst.
Christopher Seine is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.