Einde huurovereenkomst: ongedaan maken veranderingen aan het gehuurde?

Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft recent geoordeeld dat het beroep van een verhuurder op een artikel in de algemene voorwaarden van de ROZ, waarin staat dat veranderingen voor het einde van de huur door de huurder ongedaan moeten zijn gemaakt, in dat geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Dit wijkt af van het arrest van de Hoge Raad van 27 november 1998 (NJ 1999, 380). Volgens dat arrest is het uitgangspunt dat de verplichting tot oplevering niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van het gehuurde en de verplichting om het gehuurde terug te brengen in de staat waarin het is gehuurd. Die laatstgenoemde verplichting kan volgens dit arrest naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt.

In de zaak bij het gerechtshof 's-Hertogenbosch was sprake van een huurovereenkomst voor kantoorruimte voor de duur van vijf jaar. Tijdens de bouw van het kantoor, voor aanvang van de huurovereenkomst, zijn voor rekening van huurder voor bijna € 240.000,- aan huurdersvoorzieningen gerealiseerd. Na vijf jaar is de overeenkomst door de huurder rechtsgeldig opgezegd en vervolgens is het gehuurde ontruimd. De kern van het geschil is of het gehuurde tijdig en correct is opgeleverd. De verhuurder stelt zich op het standpunt dat dit niet het geval is, omdat de huurdersvoorzieningen bij oplevering niet waren verwijderd.

Het hof stelt vast dat de huurdersvoorzieningen geen onderdeel uitmaakten van het gehuurde en dat dit meebrengt dat huurder in beginsel verplicht is om de huurdersvoorzieningen bij het einde van de huur uit het gehuurde te verwijderen.

Het hof oordeelt echter dat dit in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof komt tot dit oordeel gelet op de verwevenheid van de huurdersvoorzieningen met het gebouw (onder andere een luchtregulatiesysteem maakt daarvan deel uit). De huurdersvoorzieningen zijn bovendien tijdens de bouw van het pand aangebracht, waardoor huurder het pand moest brengen in een niet eerder feitelijke bestaande toestand. Het hof overweegt dat het noodzakelijk was dat huurder voor oplevering overleg kon voeren met verhuurder over wat verwijderd en aangepast moest worden. Zonder overleg zou zij immers het risico lopen dat verhuurder zich later mogelijk op het standpunt zou stellen dat de huurder ook essentiële wél tot het gehuurde behorende elementen zou hebben weggenomen, of dat onderdelen zouden zijn vergeten die zij vervolgens daarna alsnog zou moeten wegnemen met hogere kosten tot gevolg. Verhuurder heeft echter pas kort voorafgaand aan het einde van de huurovereenkomst ingestemd met een voorinspectie. Naar het oordeel van het hof kon de huurder, gelet op de omvang van de werkzaamheden ter verwijdering van de huurdersvoorzieningen en het handelen c.q. nalaten van verhuurder niet meer tijdig opleveren zonder huurdersvoorzieningen.

Van huurder kon dan ook niet worden verlangd dat het pand op de datum waarop de huurovereenkomst eindigde conform de algemene voorwaarden werd opgeleverd zonder de huurdersvoorzieningen. Het hof oordeelt dat verhuurder daarom ook geen aanspraak heeft op vergoeding van de huurprijs en bijkomende leveringen en diensten over de tijd die met het verwijderen van de huurdersvoorzieningen door huurder is gemoeid na het einde van de huurovereenkomst. De huurder komt er in dit geval, gezien de omstandigheden naar mijn mening terecht, goed vanaf.