Nederlandse huur(prijs)wetgeving niet in strijd met eigendomsrecht?

Huurwoningen in Nederland kunnen worden onderverdeeld in woningen met een geliberaliseerde huurprijs en een gereguleerde huurprijs (sociale huurwoningen). De kwaliteit van sociale huurwoningen wordt aan de hand van een puntenstelsel vastgesteld. Aan elk aantal punten is in de ‘Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte' een maximale huurprijs gekoppeld. Sociale huurwoningen zijn woningen waarvan de maximale huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (2013: € 681,02).

Volgens een groep particuliere verhuurders leidt de inmenging van de overheid ertoe dat vrijwel alle particuliere huiseigenaren geen rendement op investeringen kunnen behalen in de sociale huursector. Daarbij wijzen de verhuurders ook op de invoering van de verhuurderheffing over 2013. De verhuurders hebben daarom een rechtszaak aanhangig gemaakt tegen de Nederlandse staat. De vraag die in deze zaak centraal staat, is of de Nederlandse huurwetgeving en huurprijswetgeving met betrekking tot sociale huurwoningen in strijd is met het eigendomsrecht, zoals vastgelegd in artikel 1 Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Tussen partijen is niet in geschil dat de Nederlandse huur(prijs)wetgeving een inmenging in het eigendomsrecht is. De vraag is of deze inmenging gerechtvaardigd is.

De rechtbank oordeelt dat sprake is van een gerechtvaardigde inmenging. Daartoe overweegt de rechtbank dat de inmenging is voorzien bij wet en in het algemeen belang. De rechtbank dient zich bij de laatste beoordeling terughoudend op te stellen. De doelen die de staat heeft met het huurbeleid, zoals huurbescherming en de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, zijn door de politiek zijn vastgelegd. De rechtbank kan niet op de stoel van de wetgever zitten en onthoudt zich dan ook van een inhoudelijke beoordeling van deze doelen.

Vervolgens wordt getoetst of de staat een fair balance heeft getroffen tussen de doelstellingen van de wet- en regelgeving en het middel waarmee dit wordt bereikt. Daarmee wordt bedoeld dat er een redelijke mate van evenredigheid bestaat tussen de gebruikte middelen en het doel dat ermee nagestreefd wordt. Aan het vereiste van fair balance is niet voldaan, indien er sprake is van een individuele en buitensporige last voor de betrokken persoon of specifieke groep van personen.

De rechtbank oordeelt dat sprake is van een fair balance omdat er in Nederland geen algemene regel is op basis waarvan huiseigenaren door de overheid worden aangewezen om (tegen hun wil) hun woning te verhuren, de verhuurder een (wanbetalende) huurder in Nederland na verkrijging van een vonnis van de kantonrechter kan ontruimen, dan wel de huurovereenkomst kan beëindigen wegens dringend eigen gebruik, en de verhuurder naar Nederlands recht een aantal procedures ter beschikking staat om te komen tot aanpassing van de huurvoorwaarden, waaronder de huurprijs. Bovendien bestaat er volgens de rechtbank geen recht op een redelijk rendement:

“De rechtbank is echter van oordeel dat, zoals hiervoor reeds is overwogen, het bij de beoordeling of een fair balance is getroffen, gaat om een afweging van alle relevante belangen, inclusief de legitieme (financieel-economische) belangen van verhuurders, en dat de toetsingsmaatstaf is of de lidstaat daarbij proportioneel heeft gehandeld en geen onevenredige en buitensporige last heeft gelegd op die individuele of specifieke groep huiseigenaren. De omstandigheid dat het eigendomsrecht van artikel 1 Eerste Protocol mede het verkrijgen van een redelijke winst (decent profit) uit zijn eigendom omvat, weegt mee in die toetsing. Echter, niet kan worden aanvaard dat onder geen beding inbreuk zou mogen worden gemaakt op (dit deel van) bedoeld eigendomsrecht (…).”

Hieruit volgt overigens dat het niet uitgesloten is dat in individuele gevallen wél sprake kan zijn van een buitensporige en onevenredige last en dus strijd met het eigendomsrecht. Deze toets moet echter per geval plaatsvinden in een procedure over de beëindiging van de huurovereenkomst bij de kantonrechter.