Praktijkgebieden: Vastgoed
Enige maanden geleden heeft het hof ‘s- Gravenhage uitspraak gedaan in een zaak waarin een makelaar door een bank aansprakelijk werd gesteld voor een door hem gedane onjuiste taxatie. De makelaar had in opdracht van de koper voor een woning een taxatierapport opgesteld. Mede op basis van dit rapport had de bank een hypothecaire lening verleend. De koper kwam echter zijn betalingsverplichtingen aan de bank niet na, zodat de bank de woning liet veilen. En wat bleek? De woning bracht ruim de helft minder op dan het bedrag waarvoor de hypothecaire lening werd verstrekt. Tevens bleek de restschuld oninbaar. De bank vorderde de schade van de makelaar.
Nadat de rechtbank de vordering van de bank slechts toewees voor het verschil tussen de in het taxatierapport vermelde executiewaarde vóór verbouwing en de gerealiseerde executiewaarde (nog niet de helft van de totale schade van omstreeks € 100.000,-) boog het hof zich opnieuw over de zaak. Was de makelaar ook aansprakelijk voor het verschil in taxatie van de executiewaarde vóór en na de verbouwing en het bedrag waarvoor de bank financiering had verstrekt boven de getaxeerde executiewaarde na verbouwing?
Ja: het hof oordeelde dat de makelaar voor het volledige schadebedrag aansprakelijk was. In zijn uitspraak overwoog het hof dat er een voldoende causaal verband tussen de normschending en de totale schade bestond. Het hof achtte namelijk aannemelijk dat in de hypothetische situatie waarin de makelaar wél een reële (dus geringere) waarde van het woonhuis zou hebben vastgesteld, de geldleningovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen. Voor de juristen onder ons: het hof achtte hierin het voor de vestiging van de aansprakelijkheid vereiste condicio cine qua non- verband besloten.
De makelaar stelde dat de schade als gevolg van het schadeveroorzakende feit niet aan hem kon worden toegerekend (art. 6:98 BW). Het hof wees dit echter van de hand en oordeelde dat het gelet op het aanwezige condicio cine qua non- verband aan de makelaar was om dit gemotiveerd te stellen en te bewijzen. Het betoog van de makelaar dat het overgrote deel van de schade niet door zijn foute taxatie, maar door de als risicovol aan de duiden (de bank had een lening verstrekt voor 125 % van de getaxeerde executiewaarde) financiering van de bank was veroorzaakt, werd door het hof niet als genoegzaam gemotiveerd beschouwd. Dat de makelaar naar eigen zeggen slechts culpoos en niet opzettelijk had gehandeld maakte volgens het hof bij de toetsing van het causaal verband verder niet uit. De makelaar moest volgens het hof dus aansprakelijk worden geacht voor de totale schade van de bank.
Ook het beroep van de makelaar op de gestelde eigen schuld (art. 6:101 BW) van de bank – de makelaar wees hierbij wederom op het feit dat de bank een lening van 125 % van de getaxeerde executiewaarde had verstrekt haalde niets uit. Het hof vond dat de makelaar onvoldoende had onderbouwd dat de financiering zodanig ongebruikelijk en riskant was dat alleen al hierom sprake was van ‘eigen schuld’ van de bank.Al met al een opvallende uitspraak. Opmerking verdient wel dat uit de uitspraak niet het hoe en waarom van de foutieve taxatie blijkt, wat uiteraard van belang is voor de onrechtmatigheid van het handelen van de makelaar.
Paulien Beunk is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.