Schending mededelingsplicht bij koop woning: waardestijging achteraf neemt nadeel niet weg
Met het arrest van 6 februari 2026 heeft de Hoge Raad verdere verduidelijking gegeven over de wijze waarop nadeel en schade moeten worden beoordeeld bij dwaling (ECLI:NL:HR:2026:199). Centraal stond de vraag hoe nadeel en schade moeten worden beoordeeld wanneer na de koop een waardevermeerderende ontwikkeling optreedt.
Wat was er aan de hand?
Kopers hadden in 2016 een woning in een buitengebied gekocht voor een koopprijs van € 675.000,-. Verkopers hadden bij het sluiten van de koopovereenkomst niet medegedeeld dat een derde partij over vergunningen beschikte op basis waarvan deze derde partij een megastal tegenover de woning kon realiseren.
Volgens een taxatierapport uit 2017 was de woning – rekening houdend met de mogelijkheid van realisatie van de betreffende megastal – in feite slechts € 485.000,- waard. Kopers zijn uiteindelijk om die reden in 2021 een procedure tegen verkopers gestart, waarin zij het teveel betaalde bedrag van € 190.000,-, hetzij als schadevergoeding wegens schending van de mededelingsplicht (ex artikel 6:162 BW), hetzij ter opheffing van nadeel dat zij door dwaling hebben geleden (ex artikel 6:230 lid 2 BW) van verkopers vorderen.
Het tegenovergelegen perceel is vervolgens gedurende de procedure door een andere derde partij aangekocht en geleverd, hetgeen tot gevolg had dat op het tegenovergelegen perceel van kopers geen megastal meer zou worden gerealiseerd.
Oordeel rechtbank en hof
De Rechtbank Oost-Brabant oordeelt in eerste instantie dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, omdat het gevreesde verslechterde leefklimaat niet zal plaatsvinden en evenmin sprake is van dwaling, omdat de onjuiste voorstelling die kopers aan het beroep op dwaling ten grondslag legden niet aan de orde is. De rechtbank wijst daarom de vorderingen van kopers in eerste aanleg af.
In hoger beroep oordeelt het Hof ’s-Hertogenbosch daarentegen dat wél sprake is van dwaling en schending van de mededelingsplicht, hetgeen kwalificeert als een onrechtmatige daad (ex artikel 6:162 BW). Het hof oordeelt echter dat, doordat vanwege latere ontwikkelingen is gebleken dat het risico op realisatie van een megastal zich niet meer zal verwezenlijken, geen sprake (meer) is van schade of nadeel aan de zijde van kopers. Bij arrest van 13 februari 2024 bekrachtigt het hof dan ook het vonnis van de rechtbank van 5 oktober 2022, waarmee alle vorderingen van kopers zijn afgewezen.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en geeft een aantal verduidelijkingen over artikel 6:230 lid 2 BW (wijziging van de gevolgen van de overeenkomst bij dwaling) en artikel 6:162 BW (schadebegroting bij onrechtmatige daad).
Het gerechtshof had vastgesteld dat kopers de woning bij juiste informatie wel zouden hebben gekocht, maar tegen een lagere prijs. Daarmee stond vast dat zij aanvankelijk te veel hadden betaald. Volgens de Hoge Raad volgt hieruit reeds dat in beginsel sprake is van nadeel. Het hof oordeelde echter dat dit nadeel was verdwenen omdat de megastal uiteindelijk niet zou worden gebouwd en de woning daardoor in waarde was gestegen. De Hoge Raad volgt dat oordeel van het hof niet. Niet beslissend is hoe de situatie zich achteraf heeft ontwikkeld, maar hoe de positie van kopers eruit zou hebben gezien in de hypothetische situatie zonder dwaling. Juist omdat de kopers in die hypothetische situatie de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht, zou de latere waardestijging volledig aan hen ten goede zijn gekomen. Daarom kan niet worden gezegd dat het nadeel is verdwenen.
Hetzelfde geldt voor de schadebegroting. De Hoge Raad benadrukt dat de benadeelde zoveel mogelijk moet worden geplaatst in de situatie waarin hij zou hebben verkeerd zonder de onrechtmatige daad. De vergelijking luidt dus tussen de werkelijke situatie (aankoop tegen te hoge prijs) en de hypothetische situatie (aankoop tegen lagere prijs). Ook hier geldt: de latere waardestijging doet niets af aan het feit dat eisers te veel hebben betaald. Het hof had dus niet mogen concluderen dat er geen schade was.
Afsluitend
Nadeel en schade bij dwaling verdwijnen dus niet doordat de werkelijkheid later gunstiger uitpakt. Wie door een schending van de mededelingsplicht een woning tegen een te hoge prijs koopt, kan aanspraak houden op compensatie, zelfs wanneer de waarde van de woning achteraf stijgt.