De totstandkoming van een overeenkomst; het blijft soms lastig!

Zonder overeenstemming over de essentialia van een overeenkomst komt geen overeenkomst tot stand. De vraag is dan wat onder de essentialia van een overeenkomst moet worden verstaan.

Het antwoord op deze vraag is in het algemeen niet te geven. Immers, de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval zijn doorslaggevend. Bij essentialia van een overeenkomst moet in elk geval gedacht worden aan afspraken die de kern van de prestatie raken en zonder welke van een overeenkomst geen sprake is. Zo zal bij een koopovereenkomst met betrekking tot aandelen, in ieder geval de koopprijs tot de essentialia van de koopovereenkomst moeten worden gerekend.

De lacunes die overblijven, moeten vervolgens door rechtshandelingen van partijen, de wet, gewoonte en redelijkheid en billijkheid verder worden ingevuld. Dat een gebrek aan overeenstemming over verschillende essentialia van een overeenkomst tot gevolg heeft dat géén overeenkomst tot stand komt, blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2025:7289).

Wat speelde in deze zaak?

In deze zaak onderhandelden twee partijen over de aankoop van een vastgoedobject. Om fiscale redenen kozen zij voor een aandelentransactie: de koper zou de aandelen van de besloten vennootschap die eigenaar is van het vastgoed overnemen. Ook over de koopsom van €5.000.000 was overeenstemming bereikt.

Op een gegeven moment bevestigde de verkoper dit tegenover de koper met de woorden: “We have a deal”. Over nadere essentiële voorwaarden bereikten partijen echter géén overeenstemming, waardoor de onderhandelingen toch stuk liepen.

Hoewel op het moment dat verkoper schreef “We have a deal” niet op alle onderdelen waarover partijen onderhandelden, overeenstemming was bereikt, was koper toch van mening dat deze mededeling bindend was en dat op dat moment een overeenkomst tussen partijen tot stand was gekomen. Kopers, die het hier niet mee eens waren, stelden zich op het standpunt dat op essentiële onderdelen nog geen overeenstemming was bereikt en daardoor geen overeenkomst tot stand was gekomen. De casus werd uiteindelijk aan de rechter voorgelegd.

Geen koopovereenkomst, maar ook geen gerechtvaardigd vertrouwen

Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2003:AF9414) blijkt het volgende:

“Het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, is afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval moet worden aangenomen.”

Volgens de rechtbank kan in het licht van het bovenstaande de mededeling “We have a deal”, niet – zonder meer – worden beschouwd als definitieve overeenstemming, hoewel partijen het op dat moment over de aandelentransactie en de koopprijs van €5.000.000 eens waren.

Zo hadden kopers aan verkoper medegedeeld dat de deal afhankelijk was van interne goedkeuring, die nog niet was verleend. Verder hadden kopers onder meer het belang van fiscale aspecten waarover nog onduidelijkheid was, helder aan verkoper gecommuniceerd. Daarnaast hebben zij als niet-onderhandelbare voorwaarde gesteld dat kopers zekerheid dienden te verstrekken die voldoende comfort zouden bieden.

Op de bovenstaande punten liep het uiteindelijk spaak. Over deze (samenhangende) essentialia was op het moment van het doen van de mededeling dat ‘er een deal was bereikt’, (nog) geen overeenstemming bereikt.

De rechtbank oordeelde dat er in de gegeven omstandigheden géén koopovereenkomst tot stand was gekomen. Daarnaast stond het de verkoper vrij om de onderhandelingen te beëindigen. Volgens de rechtbank had de koper er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat er daadwerkelijk een overeenkomst tot stand zou komen. Om die reden was de verkoper evenmin schadeplichtig.

Interne goedkeuring: voorwaarde of formaliteit?

Hoewel de rechtbank in deze zaak oordeelde dat het ontbreken van onder meer interne goedkeuring aan de zijde van koper in de weg stond aan het aannemen van een overeenkomst, verdient het opmerking dat het ontbreken van een expliciete bestuursgoedkeuring niet in alle gevallen uitsluit dat een overeenkomst tot stand is gekomen. Of die goedkeuring als opschortende voorwaarde of als sine qua non van de totstandkoming moet worden aangemerkt, hangt af van wat partijen daarover zijn overeengekomen of over en weer mochten begrijpen.

Indien een partij reeds zodanig heeft gehandeld dat de wederpartij daarop in redelijkheid mocht vertrouwen – bijvoorbeeld door instemming met kernbedingen of het wekken van de indruk dat goedkeuring slechts een formaliteit was kan onder omstandigheden tóch sprake zijn van een bindende overeenkomst. Het blijft dus steeds aankomen op de bedoeling van partijen en de context van het onderhandelingstraject.

Duidelijke afspraken en juridisch houdbare voorbehouden zijn cruciaal om misverstanden over de (on)gebondenheid van partijen te voorkomen. Zo blijft onbedoelde aansprakelijkheid achterwege. Neem geen risico, wij assisteren u graag bij de totstandkoming van contracten.