Praktijkgebieden: Huurrecht
Afgelopen vrijdag heeft minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in een brief aan de Tweede Kamer nieuwe maatregelen voor huurwoningen in de vrije sector aangekondigd. Het doel van deze maatregelen is volgens Ollongren om het wonen betaalbaar te houden voor starters en mensen met een middeninkomen. Eerder schreven wij over de aangekondigde ‘noodknop middenhuur’. Uit de recente brief van Ollengren wordt impliciet duidelijk dat het kabinet niet (meer) zal kiezen voor een ‘noodknop middenhuur’ waarbij de huurprijzen worden beperkt op basis van een percentage van de WOZ.
Onderstaand zullen de aangekondigde maatregelen kort uiteen worden gezet.
Maximering jaarlijkse huurverhoging
In de sociale sector zijn de huurprijsverhogingen bij wet gemaximeerd en beperkt door het woningwaarderingsstelsel. Voor woningen in de vrije sector gelden (op dit moment) geen huur-regulerende bepalingen. Huurwoningen in de vrije sector zijn woningen met een minimale huurprijs van €737,14 per maand (2020).
Ollongren heeft als voornemen de indexering in de vrije sector te beperken tot de inflatie plus 2,5% voor een periode van drie jaar. Om dit mogelijk te maken wordt op dit moment een wetsvoorstel voorbereid. Na drie jaar zal er een evaluatiemoment volgen.
De vraag is of (enkel) een dergelijke maximering van de huurverhoging in de praktijk zal leiden tot het door Ollengren gewenste resultaat (het betaalbaar houden van woningen voor starters en mensen met middeninkomens). Immers is het niet ondenkbaar dat verhuurders als gevolg van deze maatregel een hogere aanvangshuurprijs zullen vragen.
Tijdelijke huurovereenkomsten
Ollengren wil de mogelijkheden die tijdelijke huurcontracten bieden op lange termijn verbeteren. Op dit moment kan een tijdelijke huurovereenkomst voor een zelfstandige woning eenmalig voor maximaal twee jaar worden afgesloten. Ollengren wil bezien of deze contracten kunnen worden verlengd met één jaar, of twee jaar tot een maximum periode van totaal drie jaar. Dit biedt volgens de minister zowel voordelen voor de verhuurder als de huurder. Verhuurders krijgen meer mogelijkheden om maatwerk aan te bieden en huurders kunnen mogelijk langer in de woning blijven. Daarnaast wil Ollengren bezien of het mogelijk is om een minimumtermijn af te spreken waarin ook de huurder het contract niet kan opzeggen.
Ook voor het aanpassen van het stelsel omtrent tijdelijke verhuur wordt een wetsvoorstel voorbereid.
Opkoopbescherming
Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in buurten waar “dat nodig is” opkoopbescherming in te voeren. Dit zou moeten voorkomen dat (betaalbare) koopwoningen voor starters en mensen met een middeninkomen worden opgekocht door beleggers voor verhuur. Eerder schreven wij al over het concept-beleidsvoornemen van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam om een zelfwoonplicht te realiseren voor nieuwbouw koopwoningen.
Wenselijke vormen van koop voor de verhuur moeten volgens de minister wel mogelijk blijven. Een gemeente zal daarom in de buurten waar de opkoopbescherming geldt aan bonafide verhuurders vergunningen blijven afgeven voor de gewenste vormen van verhuurder. Daarbij kan volgens de Ollengren bijvoorbeeld worden gedacht aan woningen die verhuurd worden aan familieleden, of woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand. Ollengren vindt het wel belangrijk dat die woningen vervolgens op een “nette manier” verhuurd worden. Daarom zou via de opkoopbescherming eisen gesteld kunnen worden aan deze vergunning ten aanzien van goed verhuurderschap.
Hoe deze eisen er precies uit zullen gaan zien wordt niet gespecificeerd. Naar mijn mening zal “goed verhuurderschap” in praktijk lastig te handhaven zijn voor gemeenten.
Resumerend
De kogel (lijkt) door de kerk, het kabinet komt met maatregelen voor de woningmarkt. Het is nog even afwachten hoe de aangekondigde maatregelen wettelijk vorm zullen krijgen. Wij houden u hiervan uiteraard op de hoogte.
Roos de Grave is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.