Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Column/actueel

‘Noodknop middenhuur’ uitgesteld tot na de zomer

Gemeenten en marktpartijen schieten eerste voorstel Ollongren af

De woningmarkt zit driedubbel vast; er is een groot tekort aan sociale huurwoningen, de huren in de vrije sector stijgen snel en een woning kopen is voor velen financieel onhaalbaar door de gekte op de woningmarkt. Niet geheel verwonderlijk dat er uit verschillende hoeken (gemeenten, marktpartijen en burgers) wordt gevraagd om maatregelen. In dit kader passeert het instellen van een ‘middenhuur’ segment (maximale huurprijzen in de ‘vrije’ sector) regelmatig de revue. Een ontwikkeling die wij op de voet volgen. Zo werd vorig jaar in Amsterdam de concept doelgroepenverordening ter inzage gelegd en werd deze vorige maand vastgesteld.

Motie tegen extreme huurprijzen

Deze ontwikkeling volgt op het aannemen van de motie Van Eijs/Ronnes (D66/CDA) door de Tweede Kamer in mei 2018. Daarmee wordt de regering, in het bijzonder verantwoordelijk minister Ollongren (D66), gevraagd om gemeenten de mogelijkheid te bieden om de extreme huurprijzen in de middenhuursector een halt toe te roepen, bijvoorbeeld door een tijdelijke noodstop.

Noodknop middenhuur

De aangenomen motie is niet aan dovemansoren gericht en Ollongren gaat aan de slag. Uit verschillende brieven aan de Kamer (van respectievelijk 9 november 2018 en 22 februari 2019) worden de contouren van het plan van Ollongren zichtbaar: Betaalbare verduurzaming voor bewoners, gepaste huur voor hogere inkomens in de sociale huursector, meer mogelijkheden voor lokale invulling in de Woningwet en het borgen van betaalbare huren door het invoeren van ‘de noodknop middenhuur’:

“Verder werk ik de ‘noodknop middenhuur’ uit, in lijn met de daartoe aangenomen motie, en overweeg ik het maximeren van het aandeel dat de WOZ-waarde kan hebben in het totaal aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel. Tezamen moeten deze maatregen bijdragen aan het vergroten van het middenhuursegment in de komende jaren. Met de noodknop kunnen in gebieden waar sprake is van excessieve huurprijzen meer woningen voor het middenhuursegment worden behouden. Zoals ik uw Kamer eerder schreef, wil ik het mogelijk maken dat gemeenten onder voorwaarden lokaal tijdelijk de aanvangshuurprijs in de vrije sector kunnen maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde”, zo merkt Ollongren in haar brief van februari jl. op.

Onduidelijkheid

Aldus een ontwikkeling om scherp in de gaten te houden. Voor vastgoedbezitters zou het plan van Ollongren immers een substantieel effect kunnen hebben op het rendement van een woning. Bovendien roept het voornemen vragen op: Hoe verhoudt dit plan zich tot het Nederlands rechtsstelsel als het gemeenten wordt toegestaan om via een ‘simpele’ gemeentelijke verordening, de overwegend dwingendrechtelijke (en landelijk aangenomen) huurwetgeving terzijde te schuiven? Hoe wordt door een gemeente bepaald óf er schaarste is en wáár de schaarste is? Wat zal er met bestaande huurcontracten gebeuren en hoe ziet eventueel overgangsrecht eruit? Voor hoe lang geldt de gemaximeerde huurprijs? Wat als de schaarste eerder dan verwacht afneemt? Wat als een huurder gedurende de huurperiode meer gaat verdienen? Et cetera, et cetera. Allemaal vragen die de markt op dit moment bezig houden en waarover snel duidelijkheid moet komen.

Noodknop uitgesteld

In een recente brief geeft Ollongren aan de ‘noodknop middenhuur’ te hebben uitgewerkt, waarbij een balans is gevonden tussen het belang van betaalbare woningen op de korte termijn en het belang van een aantrekkelijk investeringsklimaat voor woningbouw op de lange termijn. De uitwerking (overigens als bijlage bij voornoemde brief gevoegd) is op het moment van schrijven van de brief (4 juli jl.) echter al afgeschoten door gemeenten en marktpartijen, aldus Ollongren.

Ollongren moet dan ook terug naar de tekentafel en gaat de komende tijd met de gemeenten en marktpartijen rond de tafel zitten om te onderzoeken of er ruimte is om de uitwerking van de noodknop nog beter te richten op de ervaren problematiek. Ook zal onderzocht worden of de uitwerking beter gericht kan worden op het behoud van de middenhuurwoningen in de bestaande voorraad nadat deze vrijkomen uit de gereguleerde sector en daarmee nieuwbouw van middenhuur minder te verstoren. Tegelijkertijd zal Ollongren de mogelijkheid voor een beperking van de WOZ-waarde in het WWS bekijken en schrijft zij graag behulpzaam te willen zijn bij het verbeteren van de toegang tot de huurcommissie voor huurders in de vrije sector.

In het slot van haar brief geeft Ollongren dan ook aan dat het niet meer gaat lukken om de noodknop vóór de zomer te presenteren. Ollongren verwacht in najaar de balans te kunnen opmaken van het definitieve maatregelenpakket en over de precieze vormgeving en maatvoering van de noodknop. Een ontwikkeling die wij op de voet blijven volgen.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Björns recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten