Praktijkgebieden: Huurrecht
Huurverhoging sociale huur
De Nederlandse wettelijke regels voor de verhoging van de huur van sociale woonruimte zijn streng. Zo kan de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte per jaar met maximaal het door de minister vast te stellen wettelijk percentage worden verhoogd (in 2019 tussen de 4,1% en 5,6%, afhankelijk van het inkomen van de huurder). De wetgever beoogt op deze manier de sociale huurder te beschermen.
Overigens hebben verschillende coalitiepartijen al langere tijd het voornemen om het verhogen van de huurprijs van sociale huurwoningen in de toekomst versneld mogelijk te maken. Nu een nadere uitwerking van dit voornemen nog steeds op zich laat wachten, is door verhuurders verschillende malen geprobeerd de huurprijzen van sociale woonruimte buiten de nationale regelgeving om te verhogen via een beroep op het Europees recht. Waar eerdere proefprocedures strandden, is de Rechtbank Amsterdam recentelijk tot het oordeel gekomen dat een huurverhoging, ondanks de strikte nationale huurprijsbescherming, gerechtvaardigd kan zijn.
Huurverhoging vrije sector
Bij geliberaliseerde woonruimte (lees: in de vrije sector), heeft een verhuurder in de regel twee mogelijkheden om de huurprijs te verhogen; via een bepaling in de huurovereenkomst of via het aanbieden van een nieuw huurcontract.
Bepaling in de huurovereenkomst
In de meeste huurovereenkomsten, zo ook in de standaard ROZ-modellen, is een bepaling opgenomen die een jaarlijkse huurverhoging mogelijk maakt. Doorgaans wordt gekozen voor de variant waarin de huurprijs mag worden verhoogd met het door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerde consumentenprijsindexcijfer, vermeerderd met het in het huurcontract bepaalde percentage (van doorgaans maximaal 5%).
Nieuw huurcontract
Wanneer een clausule in de huurovereenkomst ontbreekt, resteren er – uitzonderingen daargelaten – weinig andere mogelijkheden dan het aanbieden van een nieuw huurcontract en het met wederzijds goedvinden beëindigen van de huidige huurovereenkomst. Wanneer het enige verschil tussen de huidige overeenkomst en het nieuwe contract echter de (hogere) huurprijs is, zal de gemiddelde huurder niet akkoord gaan met een nieuwe huurovereenkomst en bij het oude willen blijven. In dat geval resteert voor een verhuurder te onderzoeken of er mogelijkheden zijn om de huidige huurovereenkomst gedwongen te beëindigen, zodat daarna alsnog een nieuwe huurovereenkomst kan worden aangegaan.
Middenhuur
Sinds kort kent de ‘vrije’ huursector toch een vorm van regulering. Gemeenten hebben relatief recent namelijk de mogelijkheid gekregen om in bestemmingsplannen naast de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap, ook ‘middenhuur’ als een aparte categorie aan te wijzen. Vervolgens kunnen in een gemeentelijke verordening de regels voor deze middenhuur woningen worden opgenomen. Door in deze verordening (ook) regels met betrekking tot verhoging van de huurprijs op te nemen, zijn gemeenten in staat gesteld om invloed op de huurprijs van deze woningen uit te oefenen, ook al bevinden deze woningen zich in de vrije sector (waar contractsvrijheid het uitgangspunt is).
De gemeente Amsterdam heeft halverwege 2019 de Doelgroepenverordening vastgesteld. De bovengrens voor een middeldure huurwoning is hierbij bepaald op € 1.000,35 (prijspeil 2019). De grenzen worden jaarlijks op 1 januari geïndexeerd.
Vragen over huurverhoging?
Als verhuurder van woonruimte doet u er verstandig aan de mogelijkheden van huurverhoging en/of beëindiging van de huurovereenkomst (vooraf) te laten beoordelen. Neem bij vragen gerust vrijblijvend contact op.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.