Praktijkgebieden: Vastgoed
Onze vastgoedadvocaten adviseren en procederen dagelijks over geschillen met betrekking tot de aan- en verkoop van vastgoed. Hieronder een overzicht van veel voorkomende geschillen na de aan- en verkoop van woningen, zodat u de risico’s tijdig kunt onderkennen en voorkomen.
1. De staat van het pand
Een grote kostenpost voor vastgoedinvesteerders, zeker bij klassieke panden, is het onderhoud en de staat van een pand. Een pand moet financiële zekerheid bieden, maar onvoorziene kostenposten zorgen voor het tegenovergestelde effect. Een gebrek aan de fundering bijvoorbeeld, kan tienduizenden euro's aan schade opleveren. Mocht er onvoldoende reserve zijn om deze kosten te dragen, dan kan dat in het slechtste geval leiden tot gedwongen verkoop van het pand met een restschuld van de eventuele hypotheek als gevolg.
Natuurlijk is het zaak om (de schade voortvloeiend uit) eventuele gebreken aan een gekocht pand zoveel mogelijk op de verkopers te verhalen. In dit kader is wel relevant dat kopers een onderzoeksplicht hebben, waardoor sommige gebreken – kort gezegd – voor rekening en risico van de koper kunnen komen.
2. Gemeentelijke aanschrijvingen en mogelijkheden
Indien de gemeente meent dat er iets niet in orde is met een pand, kan er een last (meestal onder dwangsom) worden opgelegd. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat er een dakterras is gerealiseerd zonder de benodigde vergunning. Het is mogelijk dat de gemeente daar pas jaren later achter komt, bijvoorbeeld door een handhavingsverzoek van een omwonende. Soms is het mogelijk de situatie alsnog te legaliseren, maar als er geen 'concreet zicht op legalisatie' bestaat, zal de gemeente de eigenaar verplichten het dakterras te verwijderen. Naast bouwkosten heeft dit een forse waardevermindering van het pand als gevolg door het verlies van vierkante meters. Controleer dus altijd of alle benodigde vergunningen aanwezig zijn. Een overzicht van alle regelgeving rondom op, uit- en onderbouwen zoals dakterrassen, uitbouwen en kelders, vindt u hier.
De meeste mensen zullen een woning kopen om er zelf in te gaan wonen. Mocht dat niet het geval zijn, dan is het belangrijk om goed te laten controleren of het pand geschikt is voor het beoogde doel. Zo kan bijvoorbeeld het puntensysteem ertoe leiden dat een woning die in de vrije sector moest worden verhuurd als sociale woning wordt aangemerkt (met bijbehorende sociale huurprijs). Bovendien is niet iedere vorm verhuur toegestaan. Zo is verhuur per kamer of verhuur via airbnb in sommige steden gebonden aan (strenge) regels.
3. VvE en omwonenden
Naast de gemeente, kunnen ook de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) en omwonenden voor ongewenste verrassingen zorgen. Zo moeten uitbouwen en dergelijke conform de geldende VvE voorschriften worden gerealiseerd. In dit kader is bijvoorbeeld de splitsingsakte van de VvE van belang, waarin wordt bepaald voor welke activiteiten aan een pand er toestemming van de VvE noodzakelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval indien er gewerkt moet worden aan gemeenschappelijke delen van een gebouw (zoals het dak of de gevels), maar ook voor het in gebruik nemen van een (omgebouwde) kelder als woning (wijziging gebruik). Weigert de VvE haar toestemming op onredelijke gronden? Dan kan de kantonrechter om vervangende toestemming worden gevraagd.
Ook kunnen omwonenden van mening zijn dat zij hinder ondervinden van een nabij gelegen pand. Denk aan een dakterras dat zicht biedt op een naburig perceel, een opbouw die zonlicht van de buren wegneemt of overlast door trillingen of geluid. Vanzelfsprekend heeft men in een stad enige overlast te dulden, maar afhankelijk van de omstandigheden kan deze hinder onrechtmatig zijn.
4. Lopende verplichtingen
In een koopovereenkomst kan zijn bepaald dat de koper alle lopende contracten met betrekking tot de woning overneemt. Naast onderhoudscontracten kunnen dit bijvoorbeeld ook de leasecontracten van zonnepanelen zijn, die zelden financieel voordelig zijn.
5. Investeer in goede contracten
Advocaten kunnen helpen bij het beoordelen van het koopcontract, maar ook bij het opstellen of beoordelen van huurcontracten (mocht u voornemens zijn het pand te gaan verhuren) of aannemingsovereenkomsten. Om welk contract of overeenkomst het ook gaat: laat het altijd opstellen en controleren door een professional. Zo kunnen onder meer bovenstaande risico’s tijdig worden ontdekt en geschillen worden voorkomen.
Neem gerust contact op indien u vragen heeft over één van bovenstaande onderwerpen.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.