Wieringa AdvocatenWieringa Advocaten • Postbus 10100 1001 EC Amsterdam • IJdok 17 1013 MM Amsterdam • +31 (0)20 624 6811 • wieringa@wieringa.nl
 
Huurrecht

Puntensysteem voor waardering huurwoningen gewijzigd per 1 oktober 2015

WOZ-waarde van invloed op de maximale redelijke huurprijs

Het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS) is per 1 oktober 2015 gewijzigd. In deze bijdrage ga ik in op de belangrijkste gevolgen hiervan.

Wat is het WWS?

Het WWS, ook wel het puntensysteem genoemd, is een huurprijsreguleringsinstrument. Het is in het leven geroepen om huurders te beschermen tegen excessieve huurprijzen als gevolg van schaarste en dient als hulpmiddel bij het vaststellen van de hoogte van de "maximale redelijke huurprijs" van een woning. De hoogte van deze maximale huurprijs is afhankelijk van het aantal punten dat aan een bepaalde woning kan worden toegekend. Het stelsel kent punten toe aan verschillende kwaliteitskenmerken, waarbij gedacht kan worden aan oppervlakte, woonvorm, bouwjaar, energielabel en de ligging van de woning.

De rol van het WWS bij huurprijsvaststelling en huurprijsverlaging

De Nederlandse huurwetgeving maakt onderscheid tussen sociale en geliberaliseerde woonruimte. Voor geliberaliseerde huurwoningen gelden minder regels dan voor sociale huurwoningen. De overheid heeft een zogeheten "liberalisatiegrens" vastgesteld. Deze grens bepaalt of een woning in de sociale of geliberaliseerde sector valt. Per 1 januari 2015 is de liberalisatiegrens € 710,68.

Toetsing aanvangshuurprijs, artikel 7:249 BW

Het staat partijen in beginsel vrij een huurprijs af te spreken die afwijkt van de maximale redelijke huurprijs conform het WWS. De aanvangshuurprijs die partijen zijn overeengekomen bepaalt in beginsel of een huurovereenkomst sociaal of geliberaliseerd is. In beginsel, omdat elke huurder op grond van artikel 7:249 BW de mogelijkheid heeft binnen zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de overeengekomen aanvangshuurprijs door de huurcommissie te laten toetsen aan de maximale huurprijs conform het WWS. Wanneer de huurcommissie tot de conclusie komt dat gelet op het aantal punten de maximale huurprijs hoger is dan de liberalisatiegrens, dan kwalificeert de woning definitief als geliberaliseerde woonruimte. De huurcommissie spreekt in dit geval uit dat de huurprijs redelijk is, ongeacht de hoogte van de overeengekomen aanvangshuurprijs. Wanneer de huurcommissie daarentegen tot de conclusie komt dat de maximale huurprijs lager is dan de liberalisatiegrens, dan is er sprake van een sociale huurwoning en wordt de huurprijs met terugwerkende kracht verlaagd tot deze maximale redelijke huurprijsgrens. Dit heeft tevens tot gevolg dat de artikelen 7:246 t/m 7:265 BW op de huurovereenkomst van toepassing zijn.

Huurprijsverlaging, artikel 7:254 BW

Indien er sprake is van een sociale huurwoning, kan de huurder via de huurcommissie een huurprijsverlaging bewerkstellingen voor de lopende huurprijs op grond van artikel 7:254 BW. De ondergrens van de huurprijsverlaging is de maximale redelijke huurprijs van de betreffende woning conform het WWS.

Wijziging WWS voor zelfstandige woonruimte per 1 oktober 2015

Per 1 oktober 2015 is het WWS voor zelfstandige woonruimte gewijzigd. Vóór 1 oktober 2015 woog de ligging van de woning mee door middel van het toekennen van punten aan de woonomgeving en door toekenning van schaarstepunten aan woningen in schaarstegebieden. Per 1 oktober 2015 zijn de schaarstepunten, de waarderingsgrondslagen "woonvorm" en "woonomgeving", en de puntenaftrek voor hinderlijke situaties in het woningwaarderingsstelsel vervangen door een puntenwaardering op basis van de meest actuele WOZ-waarde. Hiermee wordt beoogd de relatie tussen marktwaarde, prijs en kwaliteit (lees: gewildheid) te verbeteren. De WOZ-waarde zal gemiddeld 25% van de maximale huurprijs gaan bepalen.

Gevolgen wijziging WWS

Door de wijziging van het WWS verandert het aantal punten en daarmee ook de maximale redelijke huurprijs van veel huurwoningen. In schaarstegebieden is de WOZ-waarde van een woning gemiddeld hoger dan in niet-schaarstegebieden. Gemiddeld genomen zullen de maximale huurprijzen in dit soort gewilde buurten stijgen, terwijl de maximale huurprijzen in minder gewilde buurten juist zullen dalen. Hierdoor kan het zo zijn dat een huurwoning die voor 1 oktober 2015 overeenkomstig het WWS nog als sociaal werd aangemerkt, nu ineens gekwalificeerd wordt als geliberaliseerde woonruimte, en andersom. Dit geldt niet voor lopende huurovereenkomsten, maar is slechts relevant voor nieuwe huurovereenkomsten.

Voor lopende (sociale) huurovereenkomsten heeft de wijziging van het WWS tot gevolg dat indien de WOZ-waarde leidt tot een lagere maximale huurprijs, huurders op grond van artikel 7:254 BW de mogelijkheid hebben huurprijsverlaging te vragen tot dit lagere niveau. Andersom hebben verhuurders bij een toename van de maximale huurprijs niet de mogelijkheid een huurprijsverhoging te bewerkstelligen tot het hogere niveau. Verhuurders kunnen de huurprijs slechts jaarlijks verhogen conform het wettelijke toegestane huurverhogingspercentage (artikel 7:252 t/m 7:253 BW). Het nieuwe WWS systeem lijkt in zoverre niet evenwichtig.

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

De WOZ-waarde van een woning wordt elk jaar opnieuw door de gemeente vastgesteld. Daardoor zal de maximale huurprijs elk jaar wijzigen. Gelet op de hierboven genoemde gevolgen van een dergelijke wijziging, heeft de verhuurder er (wat betreft de huurprijs) belang bij dat de WOZ-waarde hoog wordt vastgesteld, terwijl de huurder de WOZ-waarde juist zo laag mogelijk vastgesteld wil hebben. Omdat huurders nu ook belang hebben bij de vaststelling van de WOZ-waarde zullen de gemeenten automatisch of op eigen verzoek (artikel 24 en 26 Wet WOZ) tevens aan huurders een beschikking omtrent de WOZ-waarde toesturen, zodat ook zij bezwaar kunnen maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. De verwachting is derhalve dat er tussen huurders en verhuurders vaker discussie zal ontstaan omtrent de hoogte van de huurprijs.

Handige links:

Circulaire aanpassingen woningwaarderingsstelsel (WWS);

Puntentelling vóór 1 oktober 2015;

Puntentelling na 1 oktober 2015.

Deel dit artikel via     
Twitter     Twitter     E-mail     

Anna’s recente berichten

Schrijf u in voor onze nieuwsbrief

 

waarnaar bent u op zoek?

pagina's waarop minstens één van de zoektermen voorkomt
pagina's waarop alle zoektermen voorkomen
pagina's waarop de exacte tekst voorkomt

in de hele website
alleen in de blog
in de website met uitzondering van de blog

Wieringa Advocaten