Praktijkgebieden: Ruimtelijke ordening, Vastgoed
Dakterrassen zijn geliefd in de hoofdstad. Waar vierkante meters steeds schaarser worden, wordt iedere mogelijkheid om een woning te vergroten benut. Bij het realiseren van een dakterras dient er met verschillende (juridische) aspecten rekening te worden gehouden. Overigens gelden deze niet alleen voor dakterrassen, maar bijvoorbeeld ook voor dakopbouwen, balkons, het onderkelderen en/of het wijzigen van de constructie van een pand. In de volgende bijdrage leest u welke privaatrechtelijke (burenrechtelijke) aspecten u in acht dient te nemen, in dit artikel gaan wij in op de publiekrechtelijke (gemeentelijke) aspecten.
In uw relatie met de gemeente zijn er verschillende regels om rekening mee te houden. Om een dakterras te mogen realiseren is een om omgevingsvergunning noodzakelijk, die kan worden aangevraagd bij de gemeente. De gemeente toetst de aanvraag vervolgens aan verschillende wet- en regelgeving, waarbij de (bouw)plannen in ieder geval verenigbaar moeten zijn met:
Het bestemmingsplan
In het bestemmingsplan bepaalt de gemeente wat er op een bepaald stuk grond wel en niet mag. Bijvoorbeeld waar woningen, winkels, horeca en andere bedrijven mogen komen. Voor het realiseren van dakterrassen is dit relevant omdat een bestemmingsplan ook kan regelen of een dakterras op een bepaalde locatie is toegestaan, maar ook wat de maximaal toegestane bouwhoogte is (hetgeen relevant kan zijn voor een eventueel te realiseren dakopbouw die toegang biedt tot het dakterras).
Afwijken bestemmingsplan
Mocht uw bouwplan niet binnen het bestemmingsplan passen, dan betekent dit niet direct dat uw plannen onhaalbaar zijn. In sommige gevallen is het namelijk mogelijk om van het bestemmingsplan af te wijken. Hiervoor kan een afzonderlijk (degelijk onderbouwd) verzoek bij de gemeente te worden ingediend.
De welstand
De rijke geschiedenis van Amsterdam is goed terug te zien in haar gebouwen. Om de kwaliteit van bestaande en toekomstige gebouwen zo goed mogelijk te behouden, heeft de gemeente welstandscriteria en kaders opgesteld waaraan aanvragen worden getoetst. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit adviseert het College of uw vergunningaanvraag voldoet aan de eisen van welstand.
Het Bouwbesluit
Verder moet uw aanvraag (de de bijbehorende constructietekeningen) voldoen aan de technische eisen van het Bouwbesluit; een verzameling technische voorschriften waar alle bouwwerken in Nederland aan moeten voldoen.
Bibob, Monument en/of beschermd stadsgezicht
Om te kunnen beoordelen of er sprake is van criminele banden, is in sommige gevallen is de wet Bibob op een aanvraag van toepassing. Wanneer dat precies het geval is leest u hier.
Als het pand waarop u een dakterras wilt realiseren is aangemerkt als Rijksmonument, gemeentelijk monument of een beschermd stadsgezicht, dan heeft u waarschijnlijk ook op dit onderdeel toestemming nodig.
Beslistermijn omgevingsvergunning dakterras
Als u een omgevingsvergunning voor het realiseren van een dakterras aanvraagt, wilt u vermoedelijk zo snel mogelijk beginnen met bouwen. Hoeveel tijd de gemeente heeft om op uw aanvraag te beslissen is afhankelijk van de procedure die van toepassing is. In de meeste gevallen is dit de reguliere procedure en geldt er een beslistermijn van acht weken. Is echter de uitgebreide procedure van toepassing, dan mag de gemeente maximaal 26 weken over een beslissing doen.
Omgevingsvergunning stilzwijgend verleend
In dit kader is interessant dat het bestuursrecht de zogenaamde ‘lex silencio positivo’ kent; de van rechtswege verleende vergunning. Concreet betekent dit (binnen het kader van de Wabo) dat een aangevraagde vergunning van rechtswege is verleend als de gemeente niet tijdig een beslissing op de aanvraag heeft genomen. Hier zijn wel uitzonderingen op; zo kan er geen sprake zijn van een van rechtswege verleende vergunning indien de uitgebreide procedure van toepassing is.
Bouwen zonder omgevingsvergunning
Als u zonder omgevingsvergunning hebt gebouwd en u die wel nodig had, dan kan de gemeente handhavend optreden. Als u geluk heeft past uw project binnen de geldende regelgeving en kunt u alsnog een (legaliserende) omgevingsvergunning aanvragen.
Past het project dat u heeft gerealiseerd niet binnen het bestemmingsplan en is de gemeente ook niet bereid mee te werken aan afwijking van het bestemmingsplan, dan is de kans aanwezig dat u een last onder dwangsom opgelegd krijgt, waarmee de gemeente u zal proberen te bewegen de situatie terug te brengen naar de oude situatie.
Vergunning dakterras afgewezen
Mocht de gemeente uw aanvraag afwijzen, dan kunt u daartegen binnen zes weken in bezwaar. De gemeente kijkt, in het licht van uw bezwaren, nogmaals naar de afwijzing en beslist vervolgens of het bezwaar al dan niet gegrond is. Mocht de gemeente het niet met u eens zijn (houd er rekening mee dat het de slager is die zijn eigen vlees keurt), dan kunt u tegen de beslissing op bezwaar in beroep bij de rechtbank.
Mocht u bij het realiseren van een dakterras, dakopbouw, of onderkeldering van uw pand tegen juridische problemen aanlopen, dan kan het nuttig zijn contact met ons op te nemen. Wij hebben ervaring met alle bestuurs- en privaatrechtelijke elementen die komen kijken bij een projectontwikkeling in de hoofdstad. In een volgend artikel zullen wij nader ingaan op de privaatrechtelijke aspecten van het realiseren van een dakterras.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.