Praktijkgebieden: Energietransitie
Sinds 1 oktober 2015 is de WOZ-waarde van een verhuurde woning onderdeel van het woningwaarderingsstelsel (het puntensysteem) voor zelfstandige woonruimte. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe hoger het puntenaantal en de daarmee corresponderende ‘maximale redelijke huurprijs’ van de betreffende woning zal zijn. Zie in dit kader tevens mijn blog van 8 oktober 2015. Ook de energieprestatie telt sinds 1 januari 2015 mee in het puntenaantal van zelfstandige huurwoningen.
Toetsing aanvangshuurprijs, art. 7:249 BW
Huurders van zelfstandige woonruimte kunnen binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst (art. 7:249 lid 1 BW) of – als er sprake is van een bepaalde tijd huurovereenkomst van twee jaar of korter – binnen zes maanden na afloop van de bepaalde tijd (lid 2) de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. De Huurcommissie stelt in dat geval eerst het aantal punten van de woning vast op de datum van ingang van de huurovereenkomst (peilmoment). Als de met het aantal punten corresponderende ‘maximale redelijke huurprijs’ lager ligt dan de liberalisatiegrens en de overeengekomen huurprijs, dan zal de Huurcommissie de aanvangshuurprijs vaststellen op de maximale redelijke huurprijs. Voor huurovereenkomsten die in 2019 worden aangegaan geldt een liberalisatiegrens van € 720,42, wat neerkomt op 145 punten.
WOZ-waarde
Het puntenaantal wordt voor een belangrijk deel bepaald door de hoogte van de WOZ-waarde op het peilmoment. De wettelijk voorgeschreven minimum WOZ-waarde is per 1 juli 2018 € 41.816,-. Deze minimumwaarde wordt niet alleen in de berekening meegenomen als de werkelijke WOZ-waarde lager ligt dan dit bedrag, maar ook als er in het geheel geen WOZ-beschikking is afgegeven voor de verhuurde zelfstandige woonruimte. Dat de WOZ-waarde, als er wel een beschikking was afgegeven, vele malen hoger zou hebben gelegen dan deze minimumwaarde is een omstandigheid die in beginsel voor risico van de verhuurder komt: zo oordeelde ook de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland op 21 november 2018. In deze zaak beschikte de verhuurder op het peilmoment slechts over één WOZ-beschikking voor meerdere zelfstandige woonruimtes die gelegen waren op verschillende verdiepingen in een pand. Omdat er voor de betreffende zelfstandige woning geen afzonderlijke WOZ-beschikking was afgegeven en de verhuurder geen gegronde reden had aangevoerd voor de afwezigheid van een afzonderlijke beschikking, oordeelde de kantonrechter dat de Huurcommissie terecht de minimumwaarde in de beoordeling had betrokken. In casu had de verhuurder nog een beroep gedaan op een afzonderlijke WOZ-beschikking van twee jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst, maar die beschikking kon niet als onderbouwing dienen voor de stelling dat de WOZ-waarde op het peilmoment in feite hoger zou hebben gelegen dan de minimumwaarde.
Energielabel
Ook de energieprestatie telt mee in het puntenaantal. In totaal kunnen er 44 (voor een eengezinswoning) respectievelijk 40 (voor een meergezinswoning / duplexwoning) punten worden behaald. Hoe energiezuiniger de woning, hoe meer punten en hoe hoger de ‘maximale redelijke huurprijs’. Beschikt u niet over een energielabel of energie-index, dan worden er mogelijk nog wel punten toegekend op basis van het bouwjaar van de woning maar dat aantal ligt mogelijk lager dan als u wél over een energielabel of index beschikt. Een woonruimte uit 1976 of ouder krijgt in dit kader namelijk al geen punten meer toegekend.
Wanneer met name van belang?
Het hebben van een (separate) WOZ-beschikking en/of energielabel/energie-index is met name van belang als u eraan twijfelt of uw zelfstandige woning, die u voornemens bent te verhuren, zonder deze twee documenten boven de maximale redelijke huurprijs zal uitstijgen. U kunt dit controleren door de huurprijscheck op de website van de Huurcommissie te doorlopen.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied energietransitie.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.