Praktijkgebieden: Vastgoed
Recentelijk stond de rechtbank voor de vraag of er sprake is van dwaling, indien de servicekosten van een koopwoning achteraf hoger blijken te zijn dan vooraf medegedeeld. Een relatief kleine vergissing zou zo grote gevolgen kunnen hebben, aangezien een overeenkomst die onder invloed van dwaling tot stand is gekomen vernietigbaar is.
FeitenKopers sluiten in 2014 een koopovereenkomst met betrekking tot twee appartementsrechten, voor een bedrag van € 320.000,-. Vóór het sluiten van de koopovereenkomst, stuurt de verkopende makelaar een e-mail aan de kopers waaruit blijkt dat de servicekosten € 154,48 per maand bedragen.
Nadat de koopovereenkomst is ondertekend, informeert de notaris de kopers erover dat de periodieke bijdrage € 193,79 per maand bedraagt. Kopers laten de notaris weten dat dit een fout moet zijn, nu dit bedrag bijna € 40,00 verschilt ten opzichte van het eerder doorgegeven bedrag. De notaris antwoordt hierop dat zij van de beheerder van de VvE bericht heeft ontvangen dat deze eerder ten onrechte had meegedeeld dat de geraamde servicekosten van € 154,48 voor zowel de woning als de stallingsplaats golden. Deze servicekosten betroffen alleen de woning.
Kopers laten weten niet akkoord te gaan met de hogere servicekosten en maken een procedure aanhangig. In deze procedure vorderen zij een verklaring voor recht dat sprake is van dwaling ex. art. 6:228 lid 1 sub c BW. In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, vorderen zij een bedrag van € 24.151,60, voor opheffing van het door hen geleden nadeel (bestaande uit de hogere servicekosten over een termijn van 30 jaar, vermeerderd met € 10.000,- omdat de appartementsrechten in de toekomst minder zouden opbrengen).
Oordeel rechtbankDe rechtbank oordeelt dat er inderdaad sprake is van dwaling en wijst de gevorderde verklaring voor recht toe. In de hoogte van hun vordering volgt de rechtbank de kopers echter niet.
Allereerst acht de rechtbank de gevorderde €10.000,- voor waardevermindering in de toekomst onvoldoende onderbouwd. Over de overige € 24.151,60 merkt de rechtbank op dat het, mede gelet op de leeftijd van de kopers, niet aannemelijk is dat de kopers nog 30 jaar in het appartement zullen wonen. Ook speelt volgens de rechtbank een rol dat de servicekosten worden betaald op basis van een lang lopende onderhoudsprognose, welke in het voordeel van kopers strekt.
Het gaat er volgens de rechtbank om wat kopers bij een juiste voorstelling van zaken als koopprijs hadden kunnen bedingen. In dit hypothetische geval waarbij als uitgangspunt geldt dat partijen over het bedrag van € 320.000,00 geen overeenstemming hadden bereikt maar hadden door onderhandeld, acht de rechtbank een aanpassing van de koopprijs met € 7.500,00 redelijk. De rechtbank veroordeelt de verkoper dan ook tot betaling van € 7.500,00.
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen? Neem dan gerust contact op met één van onze gespecialiseerde advocaten.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.