Praktijkgebieden: Huurrecht
Twee maanden geleden schreef mijn collega Christopher Seine al kort over het wetsvoorstel Doorstroming Huurmarkt dat toen net was aangenomen door de Tweede Kamer. Op 12 april 2016 heeft ook de Eerste Kamer met het voorstel ingestemd. De wet is daarmee een feit geworden. Met deze wet wordt de huurwetgeving voor woonruimte ingrijpend gewijzigd en wordt beoogd de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen en de prijs-/kwaliteitsverhouding te verbeteren. Hieronder zal in worden gegaan op de belangrijkste wijzigingen.
Tijdelijke huurIn de huidige huurwetgeving eindigt een huurovereenkomst voor woonruimte niet slechts door het verstrijken van de tijd, maar dient de huurovereenkomst ongeacht of zij voor bepaalde of onbepaalde tijd is aangegaan te worden opgezegd (7:271 lid 1 BW). De enige uitzondering hierop betreft de huurovereenkomst die ‘naar zijn aard van korte duur' is (art. 7:232 lid 2 BW), zoals bijvoorbeeld doorgaans het geval is bij de verhuur van een vakantiewoning. In veel andere gevallen is het echter onzeker of de huur onder de omschrijving ‘naar zijn aard van korte duur' valt. Omdat de jurisprudentie op dit punt een sterk wisselend beeld geeft, is het moeilijk vooraf te voorspellen wat een rechter achteraf zal oordelen. Vanwege deze grote onzekerheid zien veel pandeigenaren die wel voor bepaalde tijd, maar niet voor onbepaalde tijd willen verhuren er vaak vanaf hun pand überhaupt te verhuren. Om de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen breidt de wet de mogelijkheden voor tijdelijke huur uit door middel van een viertal maatregelen.
1. Tijdelijke huurovereenkomstDe meest opmerkelijke maatregel is de wijziging van art. 7:271 lid 1 BW. Daarmee wordt het mogelijk tijdelijke huurovereenkomsten met een gemaximeerde duur aan te gaan die door het verstrijken van de tijd eindigen zonder dat er door de verhuurder hoeft te worden opgezegd. Voor zelfstandige woningen bedraagt de maximum toegestane tijdelijke duur twee jaar en voor niet-zelfstandige woningen vijf jaar. Hoewel deze huurovereenkomsten niet hoeven te worden opgezegd, dient de verhuurder wel uiterlijk een maand, maar niet eerder dan drie maanden voor het verstrijken van de bepaalde tijd de huurder schriftelijke te informeren over het feit dat de huurovereenkomst eindigt. Doet de verhuurder dit niet of gaat de verhuurder na afloop van de bepaalde tijd aansluitend opnieuw een huurovereenkomst aan voor een bepaalde tijd, dan heeft dat tot gevolg dat de huurovereenkomst geacht wordt te zijn verlengd voor onbepaalde tijd, respectievelijk te zijn aangegaan voor onbepaalde tijd. Voor bepaalde verhuurders van sociale woonruimte zijn de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur overigens wel beperkter. Op grond van het nieuwe artikel 48 Woningwet zal het voor toegelaten instellingen verboden zijn ten aanzien van hun zelfstandige DAEB-woningen tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten.
2. Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik' voor specifieke doelgroepenEen van de bestaande gronden waarop een huurovereenkomst op dit moment kan worden opgezegd is de grond ‘dringend eigen gebruik' (art. 7:274 lid 1 sub c BW). Met dringen eigen gebruik wordt bedoeld dat de verhuurder eigen belang bij de opzegging moet hebben. Daarvan kan tevens sprake zijn indien de verhuurder niet zelf de woning wenst te gaan gebruiken, maar de woning door een ander zal worden gebruikt. In artikel 7:274 lid 3 en 4 BW is op dit moment voor drie specifieke doelgroepen expliciet geregeld dat de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik kan worden opgezegd indien de huurder niet langer tot de doelgroep behoort waarvoor de woning specifiek bestemd is. De achterliggende reden hiervan is dat het wenselijk is dat een woning die voor een betreffende doelgroep is bestemd ook voor de betreffende doelgroep beschikbaar blijft. De thans bestaande doelgroepen zijn ouderen, gehandicapten en studenten (de zogenaamde ‘campuscontracten'). Met de Wet Doorstroming Huurmarkt worden daar nog drie doelgroepen aan toegevoegd, te weten: jongerenwoningen (nieuw art. 7:274c), promovendiwoningen (nieuw art. 7:274e) en woningen voor grote gezinnen (nieuw art. 7:274f).
3. Aanpassing van de ‘diplomatenclausule'Op grond van het huidige art. 7:274 lid 1, onderdeel b, jo lid 2 BW kan een woning bij afwezigheid van de verhuurder tussentijds worden verhuurd totdat de verhuurder weer terugkeert in de woning. Op dit moment is er tijdens de afwezigheid van de verhuurder slechts één tussenhuur mogelijk. Indien die tussenhuurder (eerder) vertrekt, kan onder het huidige recht niet nogmaals met een nieuw tussenhuurder een huurovereenkomst worden gesloten. Met de nieuwe wet wordt het mogelijk met opvolgende huurders een huurovereenkomst te sluiten. Ook wordt het mogelijk vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn de tussenhuurovereenkomst met wederzijds goedvinden te verlengen.
4. Uitbreiding LeegstandwetDe Leegstandwet biedt reeds de mogelijkheid om tijdelijk, zonder huurbescherming, te verhuren. Verhuurders van bepaalde categorieën woonruimte kunnen een vergunning aanvragen op grond van de Leegstandwet. Wanneer de vergunning eindigt, eindigt de huurovereenkomst automatisch. Voor de volgende categorieën woonruimte is op basis van het huidige artikel 15 van de Leegstandwet tijdelijke verhuur reeds mogelijk:
– woonruimte in een gebouw (dat in afwachting is van een andere bestemming, sloop, renovatie of verkoop);– woonruimte in een huurwoning in afwachting van sloop of renovatie;– woonruimte in een te koop staande koopwoning (nieuwbouw of bestaande bouw). De nieuwe wet voegt hier nog een vierde categorie aan toe, namelijk woonruimte in een te koop staande huurwoning.
Overige wijzigingen
Toetsing aanvangshuurprijsOp grond van het huidige art. 7:249 BW kunnen huurders tot uiterlijk zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs door de Huurcommissie laten toetsen. Omdat de verwachting bestaat dat huurders van tijdelijke huurovereenkomsten als bedoeld in art. 7:271 lid 1 BW (nieuw) voor het verstrijken van de bepaalde tijd niet naar de Huurcommissie durven te stappen, wordt aan art. 7:249 BW een tweede lid toegevoegd, waardoor het mogelijk wordt tot een half jaar na het verstrijken van de tijdelijke huurovereenkomst de aanvangshuurprijs toetsen.
Huursombenadering en jaarlijkse inkomenstoetsDe wet stelt tevens regels met betrekking tot huurverhoging van sociale woonruimte. De wet voorziet in een jaarlijkse inkomenstoets en een huursombenadering en heeft onder andere tot doel ‘scheefwonen' tegen te gaan. Wilt u meer weten over de huursombenadering klik dan hier voor een korte uitleg.
Anna Zijlstra is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.