Praktijkgebieden: Contracten
Als de koper ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend is met het voorkeursrecht van – in dit geval – de huurder, staat het hem in beginsel vrij nakoming van de koopovereenkomst na te streven, zoals in dit geval door vervroeging van de levering, ook nadat hij alsnog van het voorkeursrecht op de hoogte is geraakt. Zodanige handelwijze kan onder bijzondere omstandigheden echter onrechtmatig zijn jegens degene die een voorkeursrecht heeft dat daardoor wordt gefrustreerd, waarbij met name valt te denken aan het geval dat sprake is van onevenredigheid tussen het belang bij nakoming van de koopovereenkomsten en het belang dat bestaat bij het kunnen uitoefenen van het voorkeursrecht.
Zo heeft Hoge Raad geoordeeld op 28 maart 2014 (HR 28 maart 2014, Joba/Verweerder). Slechts stellen dat de verkoper belang had bij de levering, en anders een boete van 10% van de koopsom zou verbeuren, is onvoldoende om een eigen onrechtmatige daad aan te nemen van de (tweede) verkopende partij.
In dit geval huurde een huurder een winkelruimte van A, en huurder had in het huurcontract een voorkeursrecht tot koop bedongen. Wilde A dus de winkelruimte vervreemden, dan diende A die eerst aan de huurder aan te bieden. A verkocht echter zonder de winkelruimte aan te bieden aan de huurder, deze aan Joba. Tussen A en Joba was vervolgens vervroegde levering van de winkelruimte afgesproken, waarop Joba ook weer vijf minuten later doorleverde aan een nieuwe koper B. Joba heeft erkend dat A de vervroegde levering wenste om wanprestatie jegens de oorspronkelijk huurder te voorkomen, en dat Joba daar dus door de snelle levering aan B, ook weer aan had meegewerkt.
Al in een eerdere procedure was A onherroepelijk veroordeeld om aan de huurder schadevergoeding te betalen.
De Hoge Raad diende zich slechts te buigen over het cassatieberoep van (alleen) Joba, die door het Hof in het ongelijk was gesteld. De Hoge Raad laat het arrest van het Hof niet in stand. De Hoge Raad acht relevant dat Joba ten tijde van het sluiten van de koop niet bekend was met het voorkeursrecht van de huurder, en dus in beginsel nakoming van de koopovereenkomst kon vragen. Joba had slechts gesteld een risico te lopen de contractuele boete bij niet nakoming te moeten voldoen, maar volgens de Hoge Raad had het Hof ook (zo die waren gesteld) bijzondere omstandigheden aan het onrechtmatigheidsoordeel ten grondslag moeten leggen.
Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied contracten.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.