Uitleg van notariële akten
Wij schreven al wel eens eerder over de uitleg van contacten en andere tussen partijen opgemaakte documenten. Aangezien het (burgerlijk) wetboek geen artikelen kent die regels voorschrijven over de uitleg van contracten, zijn partijen bij een document in een discussie over de uitleg van een artikel in een contract, aangewezen op de rechtspraak.
In het algemeen zijn er door de Hoge Raad een tweetal ‘ uitlegmechanismen' in het leven geroepen. De zogeheten Haviltex formule schrijft voor dat het aankomt op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen in de gegeven omstandigheden en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De taalkundige uitleg, ook wel de cao-norm, is een uitleg die veel meer uitgaat van de letterlijke, objectieve, bewoordingen van het contract. Dit lijken uitersten, toch wordt bij uitleg ook vaak aangenomen dat sprake is van een glijdende schaal.
Hoe dient een notariele akte te worden uitgelegd volgens de Hoge Raad?
In een uitspraak van de Hoge Raad van 22 oktober 2010 ging het om de uitleg van de voorwaarde waaronder een eeuwigdurend recht van opstal voor het aan een derde verhuurd tankstation was gevestigd, waarbij was bepaald dat het beperkte recht zou eindigen als niet opnieuw zou kunnen worden verhuurd voor een bedrag gelijk aan 30% (!) van de actuele grondwaarde. Het was tussen partijen duidelijk dat dit percentage onjuist was; zo'n hoog rendement is ondenkbaar.
Ook in dit geval gaat de Hoge Raad uit van een objectieve uitleg: dertig procent is dertig procent. De Hoge Raad relativeert echter en overweegt dat het denkbaar is dat er misbruik van bevoegdheid is als een partij beroep doet op deze kennelijk onjuiste bepaling (waarbij dient te worden aangetekend dat het de oorspronkelijk contracterende partijen betrof).
In een uitspraak van de Hoge Raad van 20 januari 2012 besliste de Hoge Raad dat de strikte uitleg van een notariële leveringsakte geldt tussen verkoper en koper, maar niet ten aanzien van daarin vermelde derden die niet compareerden bij de akte, zoals daarin genoemde voorkeursgerechtigden, ook niet in hun onderlinge verhouding.
In principe dus een uitleg naar de letter van de notariele akte. Dit is evenwel anders indien er belangen van derden bij de uitleg van de akte gemoeid zijn. Mocht u hierover of over de uitleg van een (onderdeel van een) contract advies nodig hebben, wij zijn u graag van dienst.
Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied handel- en ondernemingsrecht.