Praktijkgebieden: Bouwrecht
Wanneer een aannemer of onderaannemer een beroep doet op het retentierecht, gaat het heel vaak over de vraag of hij wel of niet (nog) de feitelijke macht over het werk heeft. Zo niet, dan gaat een beroep op het retentierecht namelijk niet op.
In het Tijdschrift voor Bouwrecht van deze maand is een arrest gepubliceerd van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 5 februari 2013, met een noot van Peter Vermeij, waarin dit punt van de feitelijke macht centraal staat (TBR 2013/104).
De zaak betrof de bouw van 68 woningen te Drachten. Toen de hoofdaannemer dreigde failliet te gaan, heeft een van de onderaannemers, de onderaannemer die het grond-, straat- en rioleringswerk zou uitvoeren, hekken om het project gezet, of beter gezegd hekken om één nog niet opgeleverde woning, en met borden aangegeven dat het retentierecht werd uitgeoefend.
Vervolgens ging de hoofdaannemer failliet, waarna de opdrachtgeefster verwijdering van de hekken en borden eiste, omdat zij van mening was dat de onderaannemer geen feitelijke macht over de woning uitoefende en daardoor ten onrechte een beroep deed op het retentierecht.
Bij de Rechtbank, de voorzieningenrechter om precies te zijn, kreeg de onderaannemer gelijk, maar in hoger beroep oordeelde het Hof dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de onderaannemer een te respecteren beroep op het retentierecht doet en dus dat hij de door hem in retentie gehouden woning dient af te geven aan de opdrachtgeefster.
Het Hof stelt voorop dat bij een onroerende zaak nodig is dat de onderaannemer een zodanig feitelijke macht over de zaak heeft dat de zaak voor de schuldenaar (de hoofdaannemer in dit geval) of derde (de opdrachtgeefster) ontoegankelijk is, waarbij die situatie een normaal gevolg is van de uitvoering van de aannemingsovereenkomst.
Vervolgens overweegt het Hof, in z'n algemeenheid, dat het er derhalve om gaat of uitsluitend de onderaannemer bepaalde wie wel en wie geen toegang had tot het perceel of het pand, als uitvloeisel van haar werkzaamheden als onderaannemer, en dat als de onderaannemer deze werkzaamheden al had afgerond of langere tijd had stilgelegd, dan wel ook andere aannemers of onderaannemers werkzaam waren en daartoe eigenmachtig toegang tot het perceel of pand hadden, van de hier bedoelde feitelijke macht geen sprake is.
In zijn noot onder het arrest maakt Peter Vermeij naar mijn mening terecht bezwaar tegen deze overwegingen van het Hof. De omstandigheid dat een werk is afgerond of stilgelegd kan ook in mijn visie geen rol spelen bij de vraag of er sprake is van feitelijke macht. Hetzelfde geldt voor het eventueel gelijktijdig werkzaam zijn van andere partijen, hoewel een retentor hiermee altijd voorzichtig moet zijn, en er in ieder geval geen misverstand over moet laten bestaan wie het op de bouwplaats voor het zeggen heeft. Tegen deze achtergrond lees ik ook het door het Hof ten aanzien van de andere partijen gebruikte woord eigenmachtig, dat wil zeggen wanneer zij toegang hebben tot het perceel of pand vanuit een eigen recht of bevoegdheid.
Maar goed, het Hof neemt dan ten slotte als uitgangspunt dat, wil er sprake zijn van feitelijke macht, het de retentor dient te zijn die kan bepalen wie toegang heeft tot de teruggehouden zaak. In het onderhavige geval oordeelt het Hof dat onvoldoende is gebleken dat uitsluitend de onderaannemer kon bepalen wie de betreffende woning in kon en dat uitsluitend hij daarin werkzaamheden uitvoerde. Evenmin is gebleken, zo overweegt het Hof verder, dat de woning afgesloten was of dat onderaannemer op andere wijze toezicht op de toegangscontrole uitoefende, of dat onderaannemer het recht had anderen de toegang tot de woning te ontzeggen.
Slotsom van het Hof: het door onderaannemer gedane beroep op het retentierecht faalt.
Charles Smit is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.