Praktijkgebieden: Contracten
We weten allemaal dat de woningmarkt op dit moment niet florissant is. Verkopers raken hun huizen niet kwijt. Verhuur van die te koop staande woningen is aan strenge regels gebonden, met – onder meer – het risico dat een huurder huurbescherming heeft en de woning niet meer hoeft te verlaten. Voor tijdelijke verhuur van woningen heeft u een vergunning nodig op grond van de Leegstandswet.
Gelukkig heeft inmiddels de Ministerraad op 13 juli 2012 ingestemd met een voorstel van minister Spies om de Leegstandswet te wijzigen en daarmee het makkelijker te maken een woning tijdelijk te verhuren. Na deze eerste stap moet het wetsvoorstel nog naar de Raad van State en dan naar de Tweede en Eerste Kamer. Als het allemaal doorgaat, zal de gewijzigde wet in de loop van 2013 in werking treden.
Een aantal van de voorgestelde wijzigen:– De verhuurder mag zelf een maximumhuurprijs de huurwoning bepalen.Er geldt niet langer een maximumhuurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.
– Sloopwoningen en kantorenHuurwoningen die bestemd zijn voor sloop of renovatie mogen straks maximaal 7 jaar verhuurd worden. Nu is dat nog vijf jaar. Leegstaande gebouwen zonder woonbestemming, bijvoorbeeld kantoorgebouwen, mogen tien jaar worden verhuurd in plaats van vijf jaar. Dit voorkomt leegstand wanneer projecten door de economische crisis vertraging oplopen.– Minder huurbeschermingBij verhuur op basis van de Leegstandwet geldt minder huurbescherming. Wanneer de vergunning eindigt moet de huurder de woning verlaten. De gemeente geeft de vergunning voor twee jaar met de mogelijkheid om telkens met een jaar te verlengen tot de maximale duur (5 jaren) is bereikt. Een pand mag straks ook meerdere keren tijdelijk worden verhuurd.
Voor tijdelijke verhuur moet u ook aan andere (algemene) dingen denken. Zo heeft u – als dit in de akte staat – ook toestemming nodig van de bank/hypotheekverstrekker. Zij kunnen voorwaarden stellen aan hun toestemming.
Het huurcontract dient ondubbelzinnig melding te maken van de tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet (om te voorkomen dat de huur zal kwalificeren als gewone huur). Hoewel de wijzigen die tijdelijke verhuur makkelijker maken dus naar verwachting pas in 2013 in werking treden, zijn wij u ook nu vast bij de advisering hierover en over de huidige stand van zaken graag van dienst.
Sabine Hirdes is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied contracten.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.