Praktijkgebieden: Bouwrecht
Het komt geregeld voor dat een aannemer zich ten aanzien van een (on)roerende zaak op een retentierecht beroept. Simpel gezegd houdt hij dan de zaak van zijn opdrachtgever onder zich, zo lang zijn vordering niet is voldaan. Voor derden is dit meestal zichtbaar doordat een bouwplaats is afgesloten en er een bord hangt met de mededeling dat de aannemer zich op zijn retentierecht beroept.
Voor het uitoefenen van het retentierecht in de bouw is vereist dat de aannemer de feitelijke macht heeft over de zaak, dat zijn vordering op de opdrachtgever opeisbaar is en dat er voldoende samenhang tussen vordering en de verplichting tot afgifte van de zaak in de macht van de opdrachtgever bestaat.
In de praktijk bestaat er nogal eens onduidelijkheden over deze vereisten. Wanneer is er bijvoorbeeld sprake van feitelijke macht? Dit kan het geval zijn als de aannemer bestaande hekwerken laat staan om het anderen onmogelijk te maken de bouwplaats te betreden. Onder feitelijke macht valt ook het niet ontruimen van een bouwplaats, zodat gebruik door derden niet mogelijk is. Het aanbrengen van borden betekent op zichzelf bezien niet dat er sprake is van feitelijke macht en is – in tegenstelling tot wat men vaak denkt – geen vereiste voor het ontstaan van een retentierecht. Wel is het aanbrengen van borden van belang voor derden met een later recht op de zaak.
Van belang is dat de aannemer de feitelijke macht heeft op grond van de normale uitoefening van de aanneemovereenkomst. De aannemer kan bijvoorbeeld niet op eigen houtje de feitelijke macht naar zich toe trekken door na afronding van werkzaamheden en vertrek van de bouwplaats alsnog het bouwperceel af te sluiten. Hetzelfde geldt voor de situatie waarin de aannemer reeds bestaande sloten gaat vervangen of extra sloten gaat plaatsen. Er kan dan sprake zijn van het eigenmachtig verschaffen van de feitelijke macht, hetgeen aan een retentierecht in de weg staat.
Al met al schort er in de praktijk nogal eens wat aan de uitoefening van het retentierecht door aannemers. Het is dan ook – zowel voor aannemer als opdrachtgever – de moeite waard om de situatie te laten beoordelen. Is niet voldaan aan alle vereisten, dan kan namelijk de conclusie worden getrokken dat het retentierecht zonder rechtsgrond wordt uitgeoefend en sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de aannemer met alle gevolgen van dien.
Paulien Beunk is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied bouwrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.