Praktijkgebieden: Contracten
In de serie zekerheidsrechten behandelen wij deze week het hypotheekrecht, het bekendste en minst omstreden zekerheidsrecht.
Een hypotheekrecht is, net als een pandrecht, bedoeld om de hypotheekhouder de mogelijkheid te geven om zich met voorrang boven andere schuldeisers te verhalen op het daaraan onderworpen goed op het moment dat een verschuldigde geldsom niet wordt betaald. Het hypotheekrecht kan echter alleen op registergoederen worden gevestigd; het pandrecht wordt op alle andere goederen gevestigd.
Een registergoed is een zaak die of een vermogensrecht dat in de openbare registers is ingeschreven, zoals een woning, een groot schip of een vliegtuig maar ook een recht van erfpacht, een recht van vruchtgebruik op een woning of een appartementsrecht.
Als gezegd, zijn hypotheekrechten bestemd om zekerheid te bieden voor de betaling van een geldsom. De bekendste vorm is de hypothecaire geldlening voor een woning. De bank leent een bepaalde som geld uit aan de (toekomstige) eigenaar en in ruil daarvoor verschaft die eigenaar aan de bank een hypotheekrecht op de woning. In de volksmond wordt de geldlening zelf een hypotheek genoemd, maar dat is strikt genomen onjuist. Anders dan vaak wordt gedacht, is de bank dan ook hypotheekhouder en de eigenaar van de woning hypotheekgever. Het is bovendien niet zo dat alleen banken hypotheekrechten kunnen bedingen tegenover de leningen die zij verstrekken: iedereen kan dat.
Hypotheekrechten kunnen, anders dan pandrechten, alleen bij notariële akte tot stand worden gebracht. Die akte moet in de openbare registers worden ingeschreven, hetgeen de notaris in de regel doet. In de akte wordt vermeld tot welk bedrag zekerheid wordt geboden. Vaak zijn er ook andere bedingen in opgenomen, zoals een huurbeding, dat de eigenaar verbiedt om het verhypothekeerde te verhuren. Hypotheekrechten kunnen ook worden verstrekt voor schulden van anderen. Men spreekt dan van een derdenhypotheek.
In de meeste gevallen zal de eigenaar van een verhypothekeerd goed weinig merken van het hypotheekrecht. Maar dat wordt anders wanneer de verplichtingen jegens de hypotheekhouder niet worden nagekomen. Op dat moment ontstaat namelijk voor de hypotheekhouder de mogelijkheid om tot zogenaamde executie over te gaan. Met deze executie wordt gedoeld op een openbare verkoop van het verhypothekeerde goed ten overstaan van een notaris. Meestal gaat het om een veiling. De netto-opbrengst die daarmee wordt opgebracht (de executiekosten moeten er eerst vanaf) wordt als eerste aan de hypotheekhouder uitgekeerd. Komt de opbrengst boven de vordering van de hypotheekhouder uit, dan wordt het restant uitgekeerd aan eventuele latere hypotheekhouders en beslagleggers wier beslag na het eerste hypotheekrecht zijn in de openbare registers zijn ingeschreven. Blijft er dan nog iets over (hetgeen toch regelmatig gebeurt) dan wordt dat uitgekeerd aan de eigenaar.
Naast executoriale verkoop is het ook mogelijk om de rechter toestemming te vragen om aan één specifieke koper (onderhands) te verkopen. Wat men dan goed voor ogen moet houden, is dat executieverkoop het hypotheekrecht doet vervallen maar onderhandse verkoop niet. Er moeten dus altijd goede afspraken met de hypotheekhouder worden gemaakt over de voorwaarden waaronder (tegen betaling van welk bedrag) die bereid is zijn hypotheekrecht prijs te geven.
In geval van faillissement van de hypotheekgever (meestal ook de schuldenaar, maar dus niet altijd) kan de hypotheekhouder zijn recht tot executie uitoefenen alsof het faillissement er niet was. Terwijl alle andere goederen onder de gezamenlijke schuldeisers moeten worden verdeeld, kan de hypotheekhouder de opbrengst van het verhypothekeerde voor zichzelf houden tot maximaal zijn vordering. In veel gevallen levert onderhandse verkoop in faillissement meer op dan executieverkoop. Als de hypotheekhouder dat wil, heeft hij de curator nodig. De curator zal in een dergelijk geval een boedelbijdrage bedingen die dan weer wèl aan de gezamenlijke schuldeisers ten goede komt.
Peter Bos is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied contracten.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.