Praktijkgebieden: Contracten
In eerdere weblogs hebben wij al eens geschreven over de toelaatbaarheid van antispeculatiebedingen die bij de verkoop van nieuwbouwwoningen door gemeenten worden opgelegd. Als opfrisser: een antispeculatiebeding is een beding in de koopovereenkomst dat voorziet in een verbod tot verkoop en een zelfbewoningsplicht. Gedurende een bepaalde periode mag de woning dan niet, of slechts onder bepaalde voorwaarden, worden verkocht. Ook moet de woning voor een bepaalde periode door de koper zelf worden bewoond.
Gemeenten voegen aan het antispeculatiebeding meestal een boetebeding toe. Als een koper zich niet aan het antispeculatiebeding houdt, dan riskeert hij een boete en dient hij in dat geval aan de gemeente eenmalig een geldsom af te dragen. In de koopovereenkomst staat de hoogte van de boetebedrag. De koper weet dan dus op voorhand wat de maximale hoogte van de boete is.
Mag een gemeente (in dit geval Doetinchem) dan een boete opleggen die hoger is dan het maximale boetebedrag zoals opgenomen in de overeenkomst? Daarover heeft het Hof in Arnhem zich al eens uitgelaten (Hof Arnhem 17 april 2007, BR 2007/690). In deze zaak verkopen de eigenaren de woning binnen vijf jaar en negeren zij daarmee het verbod tot doorverkoop. Ze verzoeken de gemeente ontheffing te verlenen van dit verbod, maar deze wordt geweigerd omdat geen van de ontheffingsgronden (verandering werkkring, overlijden, echtscheiding, gezondheid) van toepassing is. De gemeente stelt zich coulant op en verleent toch een ontheffing, maar deze zullen de eerste kopers wel van de gemeente moeten “kopen”. Het bedrag waarvoor ze de ontheffing mogen “kopen”, ligt uiteindelijk hoger dan het algemene boetebedrag uit de koopovereenkomst, waarmee de kopers destijds akkoord zijn gegaan.
Volgens het Hof moet dit worden gezien als een afkoopsom voor de nakomingsverplichting. Ingevolge de koopovereenkomst heeft de gemeente Doetinchem het recht om nakoming van het antispeculatiebeding te verlangen. De afkoopsom wordt derhalve niet als een sanctie op het overtreden van het antispeculatiebeding gezien. Voor de sanctie op een overtreding of een niet-nakoming kan de gemeente immers de algemene boetebepaling uit de overeenkomst inroepen. Over de toelaatbaarheid van het opleggen van deze boete (afkoopsom) oordeelt het Hof:
“Eisers verliezen echter uit het oog dat zij zelf het risico hebben dat zij door de gemeente gehouden zouden kunnen worden aan hun contractuele verplichting (verbod van doorverkoop) en dat zij in geval van verkoop door hun kopers gehouden zouden kunnen worden aan hun leveringsverplichting (binnen de vijf bewoningsjaren). Eisers hadden kunnen afzien van verkoop en levering binnen de termijn van vijf bewoningsjaren of het risico van het niet verkrijgen van ontheffing in hun koopovereenkomst kunnen afdekken door bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde. Dat zij met de verkoop van hun woning niet de bedoeling hadden te speculeren maar er enkel qua grootte (van de woning) op vooruit wilden gaan, laat onverlet dat zij deze keuze kennelijk weloverwogen hebben gemaakt.”
Kortom, de gemeente mocht een hogere boete (afkoopsom) vorderen dan de algemene boete uit de koopovereenkomst. De verkopers zijn uit vrije wil met de gemeente Doetinchem een overeenkomst aangegaan, waarbij verkopers tegen een X bedrag de ontheffing verkrijgen,. Met deze uitspraak verkrijgen gemeenten van het Hof een grote mate van beleidsvrijheid bij het opleggen van boetes. Het is belangrijk dat u zich dit realiseert voordat u een nieuwbouwwoning (met een antispeculatiebeding opgenomen in de koopovereenkomst) koopt.
Claudia Koenen is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied contracten.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.