Sociale huurwoning opgezegd wegens dringend eigen gebruik: huurder met vastgoedportefeuille moet vertrekken
Mag een woningcorporatie een sociale huurwoning opzeggen wegens dringend eigen gebruik, omdat de huurder zelf vastgoed bezit? Woningcorporaties staan onder druk om hun schaarse sociale huurwoningen beschikbaar te houden voor de doelgroep. De opzegging van een sociale huurwoning wegens dringend eigen gebruik staat in deze zaak centraal. De rechtbank Amsterdam oordeelde op 25 juni 2026 van wel: een huurder die zeven woningen, vijf bedrijfsruimtes en een berging in eigendom heeft, behoort niet langer tot de doelgroep van woningcorporatie Ymere en moet zijn sociale huurwoning verlaten (ECLI:NL:RBAMS:2026:6491). Een uitspraak die laat zien dat dringend eigen gebruik van een sociale huurwoning ook aan de orde kan zijn wanneer de huurder zelf vastgoed bezit.
Huurder bouwt vastgoedportefeuille op vanuit sociale huurwoning
De huurder sloot op 1 september 1992 een huurovereenkomst met Ymere voor een begane grondwoning in Amsterdam, destijds voor een aanvangshuurprijs van ƒ 528,49 per maand. In de decennia daarna bouwde hij een vastgoedportefeuille op. Tussen 1997 en 2016 verwierf hij panden in Amsterdam en Diemen: zeven woningen, vijf bedrijfsruimtes en een berging. Dat alles terwijl hij voor € 670,83 per maand bleef wonen in zijn sociale huurwoning: een woning van een corporatie die op grond van de Woningwet verplicht is haar voorraad in te zetten voor mensen die moeilijk zelf in passende huisvesting kunnen voorzien.
In mei 2025 zegde Ymere de huur op tegen 8 november 2025, op grond van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW. De huurder en zijn echtgenote weigerden te vertrekken. Ymere stapte naar de kantonrechter.
Kan een woningcorporatie opzeggen wegens dringend eigen gebruik?
Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW kan een verhuurder de huurovereenkomst van woonruimte opzeggen wegens dringend eigen gebruik. De rechter wijst een dergelijke vordering toe als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Daarnaast moet de huurder andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
De eerste vraag die de kantonrechter in deze zaak beantwoordde: kan een woningcorporatie zich op dringend eigen gebruik beroepen als zij de woning niet zelf bewoont? Ja, zo oordeelde de kantonrechter. Uit vaste rechtspraak volgt dat eigen gebruik ook het gebruik door een ander omvat, mits daarmee de statutaire doelstelling van de verhuurder wordt gediend. Ymere wil de woning herverhuren aan iemand die wél tot haar doelgroep behoort. Dat is eigen gebruik.
Vervolgens: is dat gebruik ook dringend? De wet somt in de artikelen 7:274a tot en met 7:274f BW specifieke doelgroepen op waarvoor dringend eigen gebruik geldt: o.a. gehandicapten, ouderen, jongeren en studenten. Woningzoekenden voor sociale huur staan daar niet bij. Toch oordeelde de kantonrechter dat deze opsomming niet limitatief is:
“De wetgever heeft echter niet uitdrukkelijk overwogen dat de tot nu toe in de wet opgenomen doelgroepen limitatief zijn. Dat een aantal doelgroepen afzonderlijk in de wet is opgenomen, sluit een beroep op de generieke bepaling van dringend eigen gebruik ten behoeve van andere doelgroepen dus niet uit.”
Daarmee stond vast dat woningzoekenden voor sociale huur een geldige doelgroep vormen voor een beroep op dringend eigen gebruik door een woningcorporatie. Voor de dringendheid kende de kantonrechter beslissende betekenis toe aan de Amsterdamse woningmarkt: de wachttijd voor een sociale huurwoning bedraagt inmiddels minimaal dertien jaar. Ymere heeft daarmee een groot belang bij het vrijkomen van sociale huurwoningen die worden bewoond door huurders die daar feitelijk geen behoefte meer aan hebben.
Passende woonruimte en de verzwaarde motiveringsplicht
Op het punt van passende vervangende woonruimte hanteerde de kantonrechter een verzwaarde motiveringsplicht. Ymere had voldoende onderbouwd dat iemand met een vastgoedportefeuille van deze omvang geacht mag worden geen moeilijkheden te ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. De huurder moest vervolgens met concrete, verifieerbare gegevens aantonen waarom dat in zijn geval toch niet opging.
De huurder voerde drie verweren aan: (1) zijn financiële situatie, (2) zijn medische situatie, en (3) de stelling dat zijn panden niet geschikt waren voor bewoning. De kantonrechter verwierp alle drie de verweren, mede omdat de huurder niet aan zijn verzwaarde motiveringsplicht had voldaan.
Beschermt een huurovereenkomst van 33 jaar?
De huurders beriepen zich op de redelijkheid en billijkheid: zij huurden al meer dan 33 jaar en zouden bij aanvang al niet tot de doelgroep hebben behoord. De kantonrechter was kort: de loutere duur van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vormt geen zelfstandige grond om de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten.
De huurovereenkomst wordt beëindigd per 1 januari 2027. In de medische omstandigheden zag de kantonrechter aanleiding voor een ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd. Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard: op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft de huurovereenkomst van kracht totdat onherroepelijk is beslist.
Rechtbank Midden-Nederland wijst vergelijkbare vordering af
Op 3 juni 2026 – drie weken vóór de Amsterdamse uitspraak – wees de rechtbank Midden-Nederland een vergelijkbare vordering af (ECLI:NL:RBMNE:2026:4069). Woningstichting Naarden vorderde beëindiging van de huur van een huurder die sinds 2012 een sociale woning huurde voor € 624,94 per maand en eigenaar was van twee appartementen en een bedrijfsruimte.
De kantonrechter in Almere redeneerde anders. Bij de toewijzing van sociale huurwoningen vindt uitsluitend een inkomenstoets plaats en géén vermogenstoets. Iemand met vermogen in onroerend goed kan niet anders worden behandeld dan iemand die zijn geld in aandelen of spaargeld heeft gestoken. Zolang de wetgever geen vermogenstoets introduceert, kan vastgoedbezit een huurder niet worden tegengeworpen via de band van dringend eigen gebruik. De huurder behoort nog steeds tot de doelgroep en de verhuur aan hem ís eigen gebruik – de vordering strandt.
Opzegging sociale huurwoning wegens dringend eigen gebruik: wat betekent dit voor verhuurders en huurders?
Twee kantonrechters, twee tegenovergestelde oordelen. De Amsterdamse rechter kijkt naar de feitelijke situatie: wie een vastgoedportefeuille bezit, kan in eigen huisvesting voorzien en houdt ten onrechte een schaarse sociale huurwoning bezet. De rechter in Almere kijkt naar het wettelijk systeem: zonder vermogenstoets in de wet kan vastgoedbezit een huurder niet worden tegengeworpen.
Voor woningcorporaties is het zaak de vordering stevig te onderbouwen – niet alleen op het punt van eigen gebruik, maar juist op de beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte. De Amsterdamse uitspraak laat zien dat de rechter bereid is een verzwaarde motiveringsplicht op de huurder te leggen, maar de corporatie moet daarvoor eerst een solide basis leggen.
Voor huurders met vastgoed die een opzegging ontvangen: wie verweer wil voeren, moet dat concreet en gedocumenteerd doen.