Wet vaste huurcontracten: inhoud, uitzonderingen en inwerkingtreding
De wet vaste huurcontracten is op 14 november 2023 aangenomen door de Eerste Kamer en treedt naar verwachting uiterlijk 1 juli 2024 in werking. De wet schaft de generieke mogelijkheid af om tijdelijke huurcontracten voor woonruimte te sluiten die van rechtswege eindigen, en versterkt daarmee de huurbescherming voor zowel huurders van zelfstandige woonruimte als kamerhuurders. In deze blog bespreken wij de hoofdregel, de uitzonderingen en de verwachte inwerkingtreding.
Hoofdregel: geen tijdelijke huurcontracten die van rechtswege eindigen
De wet schaft de generieke mogelijkheid af om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimte te sluiten, die van rechtswege (zonder huurbescherming) op de afgesproken datum eindigen. Nu kunnen verhuurders en huurders deze huurcontracten nog sluiten voor een huurtermijn van maximaal twee jaar, op grond van artikel 7:271 lid 1 BW in samenhang met artikel 7:228 lid 1 BW. Daarnaast schaft de wet dergelijke tijdelijke huurcontracten ook af voor onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur). Nu kunnen deze huurcontracten nog voor een huurtermijn van maximaal vijf jaar worden afgesloten.
De wet regelt deze afschaffing door wijziging van artikel 7:271 lid 1 BW. Tijdelijke huurcontracten voor woonruimte gaan (net als vóór 2016) afwijken van de algemene regel voor tijdelijke huurcontracten die is neergelegd in artikel 7:228 BW. Daardoor kunnen tijdelijke huurcontracten voor woonruimte in principe alleen nog worden beëindigd met wederzijds goedvinden, door ontbinding of door opzegging op basis van limitatieve gronden (zoals slecht huurderschap). Tenzij de huurder instemt met opzegging, eindigt een opgezegde huurovereenkomst pas als de rechter dat onherroepelijk heeft beslist (artikel 7:272 BW).
De opzeggingsroute wordt daarmee nagenoeg gelijk aan die voor huurcontracten voor onbepaalde tijd. Het enige verschil is dat bij een contract voor bepaalde tijd als extra vereiste geldt dat niet mag worden opgezegd tegen een eerdere datum dan de einddatum. Verhuurders zullen daardoor in de regel niet meer kiezen voor generieke tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimte.
Uitzonderingen op de hoofdregel
De wet behoudt de mogelijkheid van tijdelijke verhuur die van rechtswege op de afgesproken datum eindigt in een aantal specifieke gevallen. De vijf uitzonderingen zijn als volgt:
- Als de verhuurder of vorige huurder de woonruimte na afloop van de tijdelijke verhuur opnieuw gaat bewonen (de diplomatenclausule);
- Voor verhuur die naar zijn aard van korte duur is, zoals vakantieverhuur;
- Ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van de artikelen 15 en 16 van de Leegstandswet;
- Voor doelgroepencontracten voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen, gehandicapten en grote gezinnen; en
- Als wordt verhuurd aan huurders die behoren tot één van de bij Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) vastgestelde categorieën waaraan tijdelijk mag worden verhuurd.
Die laatste uitzondering vloeit voort uit een door de Tweede Kamer aangenomen amendement. Welke categorieën hieronder vallen, hangt af van de nog op te stellen AMvB. In het amendement worden alvast onder meer genoemd: huurders die tijdelijk in een andere gemeente werken of studeren (of vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren), huurders die vanwege een verbouwing tijdelijk andere woonruimte nodig hebben, en huurders die uit de maatschappelijke opvang komen.
Uitbreiding opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’
De wet breidt de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uit. Onder ‘eigen gebruik’ valt voortaan mede het verstrekken van de woonruimte aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouder-kind), mits de huurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder daarvoor na een bepaalde termijn de huur kan opzeggen. De rechter weegt bij een dergelijke opzegging de belangen van huurder en verhuurder af.
Verder bevat de wet een nieuwe opzeggingsgrond voor het geval twee mensen met een koophuis gaan samenwonen en de daardoor vrijkomende woning tijdelijk willen verhuren, omdat zij eerst willen bezien of het samenwonen goed gaat alvorens tot verkoop over te gaan.
Inwerkingtreding
De Eerste Kamer heeft de wet vaste huurcontracten op 14 november 2023 aangenomen. Het tijdstip van inwerkingtreding wordt vastgesteld bij Koninklijk Besluit en wordt naar verwachting uiterlijk 1 juli 2024 bepaald.
Update 14 november 2023: het wetsvoorstel is vandaag aangenomen in de Eerste Kamer. De blog is daarop aangepast.