Toepassing Didam-arresten door de Rechtbank Rotterdam bij verkoop naastgelegen perceel

Onlangs is een interessante kort geding uitspraak in het kader van de zogenaamde Didam-arresten van de Rechtbank Rotterdam van 28 oktober 2025 (ECLI:NL:RBROT:2025:12802) gepubliceerd. In de Didam-arresten is – kort gezegd – bepaald dat op overheidsorganen op grond van wetgeving en vaste rechtspraak de plicht rust om bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginsel van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht neemt. Overheidsorganen dienen – in beginsel – de ruimte te bieden om alle potentiële gegadigden mee te laten dingen. De uitzondering op dat uitgangspunt als sprake is van één serieuze gegadigde. Voor nadere toelichting van de arresten Didam I en Didam II verwijzen wij u naar onze landingspagina en naar een aantal recente blogs van ons op dit gebied.

Onderhandse verkoop aan één serieuze gegadigde

De kwestie die voorlag ging om het voornemen van de gemeente Nissewaard om een perceel van 53 m² te verkopen aan een projectontwikkelaar die eigenaar is van het naastgelegen perceel. De projectontwikkelaar wilde daar zorgwoningen bouwen en het gemeentelijke perceel gebruiken voor een buitenruimte en nooduitgang.

De gemeente kondigde dit verkoopvoornemen aan in het Gemeenteblad. Uit de publicatie blijkt dat de gemeente van mening is dat sprake is van de uitzonderingsgrond zoals volgt uit Didam I. De projectontwikkelaar was volgens de gemeente de enige serieuze gegadigde omdat:

het plan past binnen de gemeente kaders en de gemeente en projectontwikkelaar al een anterieure overeenkomst waren aangegaan;
de projectontwikkelaar voor realisatie van zijn plan het perceel nodig heeft; en
de projectontwikkelaar als enige particuliere eigenaar grenst aan het perceel.

De eiser in deze zaak – een bewoner op ongeveer 65 meter afstand van het perceel – is het niet met het voornemen van de gemeente eens en gaat daartegen in bezwaar. In zijn bezwaar laat eiser weten dat:

de verkoop in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, omdat geen openbare selectieprocedure is gevolgd;
niet is aangetoond dat sprake is van een enige serieuze gegadigde;
de verkoop het gebruik van het aangrenzende perceel belemmert of negatieve gevolgen heeft voor omwonenden; en
eiser zelf met enkele anderen voornemens was het perceel te gaan gebruiken voor de realisatie van privé parkeerplaatsen.

De gemeente wijst het bezwaar van eiser met de volgende motivering af:

“4. [projectontwikkelaar] B.V. heeft reeds als unieke private partij eigendom naast perceel [sectie] [perceelnummer] . [projectontwikkelaar] B.V. is voornemens woningbouw te realiseren voor mensen met een zorgbehoefte. Het te verkopen perceel zal gebruikt worden om de vluchtweg te ontsluiten en als afgeschermde buitenruimte voor de bewoners. Maatschappelijk gezien is er behoefte aan het realiseren van woningbouw voor mensen met een zorgbehoefte. [projectontwikkelaar] B.V. is samen met [zorginstelling] in staat om in deze behoefte te voorzien. Daarom bestaat er een sterke koppeling tussen de verkoop perceel [sectie] [perceelnummer] en de beoogde woningbouw. De grootte van perceel [sectie] [perceelnummer] is met z’n 53 m² beperkt in omvang, en met de situering direct aan de gevel van zowel het huidige gebouw als het geplande zorggebouw niet geschikt voor het realiseren van parkeerplaatsen. Dit zijn objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria. Om die redenen gaat het college niet over tot het aanbieden van dit perceel aan andere gegadigden.”

Eiser is het daar niet mee eens en vordert een verbod om het perceel zonder openbare, eerlijke selectieprocedure te verkopen op straffe van een dwangsom. De gemeente voert daartegen verweer.

Onredelijke criteria

Voorafgaand aan het inhoudelijke oordeel stelt de voorzieningenrecht vast dat eiser ontvankelijk is in zijn vordering en er sprake is van een spoedeisend belang. In beide gevallen weegt de voorzieningenrecht mee dat de verkoop van het perceel maakt dat eiser het perceel niet meer kan verkrijgen of naar de aankoop daarvan kan mededingen.

Na bespreking van het juridisch kader van arresten Didam I en Didam II, gaat de voorzieningenrechter in op de criteria gehanteerd door de gemeente.

Allereerst stelt de voorzieningenrecht vast dat de gemeente in ieder geval vanaf 11 augustus 2025 weet ervan had dat eiser geïnteresseerd was in de aankoop van het perceel, hetgeen eiser een potentiële gegadigde maakte. Het gelijkheidsbeginsel brengt daarbij – in beginsel – mee dat de gemeente (1) objectieve, toetsbare en redelijke criteria moet opstellen op basis waarvan de koper wordt geselecteerd en (2) de gegadigden tijdig moet informeren over de selectieprocedure en -criteria die gelden. Dit heeft de gemeente nagelaten.

Vervolgens toetst de voorzieningenrechter de drie door de gemeente aangehaalde redenen om zich op het standpunt te stellen dat de projectontwikkelaar de serieuze enige gegadigde voor aankoop van het perceel zou zijn.

Wat betreft de anterieure overeenkomst is ter zitting vastgesteld dat deze nog niet definitief was gesloten. Hiermee heeft de gemeente, naar oordeel van de voorzieningenrechter, een onjuist voorstelling van zaken gegeven.
De gestelde noodzaak voor verkrijging van het perceel en de realisatie van een brandtrap is naar oordeel van de voorzieningenrechter niet gebleken. De gemeente heeft onvoldoende aangetoond dat de brandtrap noodzakelijkerwijs op het perceel gerealiseerd dient te worden en niet ergens anders.
Ook is niet aannemelijk gemaakt dat en waarom het plan van de projectontwikkelaar niet meer gewijzigd zou kunnen worden. Bovendien was er nog geen omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van de zorgwoningen. Ook het argument van de gemeente dat sprake zou zijn van snippergroen waarmee kleine stukjes op basis van gemeentelijk beleid gemakkelijker verkocht kunnen worden aan eigenaren van aangrenzende percelen, gaat volgens de voorzieningenrechter niet op. De voorzieningenrechter wijst erop dat het betreffende perceel te groot en te breed is om als snippergroen aangemerkt te worden en het bovendien niet als zodanig is aangeduid bij de verkooppublicatie.
Tot slot stelt de voorzieningenrecht vast dat het criterium dat de gemeente het perceel alleen aan een eigenaar van een aangrenzend perceel wil verkopen, niet redelijk is. Andere gegadigden kunnen hierdoor ten onrechte worden uitgesloten hetgeen willekeur kan veroorzaken. Aangezien eiser nabij woont, het perceel voor realisatie van parkeerplekken wil gebruiken en financieel in staat om deze parkeerplekken te realiseren, maakt dat eisers als serieuze gegadigde geldt. Het door de gemeente uitgesproken vermoeden dat eiser enkel de plannen van projectontwikkelaar te dwarsbomen is niet voldoende onderbouwd.

Het voorgaande leidt ertoe dat de voorzieningenrecht het de gemeente verbiedt om het perceel zonder het doorlopen van een non-discriminatoire inschrijvings- en selectieprocedure aan de hand van objectieve toetsbare en redelijke criteria waaruit een koper kan worden geselecteerd.

Les voor de praktijk

Deze uitspraak onderstreept nogmaals het belang voor overheidsorganen zorgvuldig te werk te gaan bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, zélfs indien het gaat om de verkoop van grond aan de enige naastgelegen eigenaar. De toekomst zal uitwijzen of er nog hoger beroep tegen deze uitspraak wordt ingesteld en zo ja, of het oordeel van de voorzieningenrechter stand zal gaan houden.