Daadwerkelijk sprake van subjectieve voorzienbaarheid bij planschade?

Stel, een koper is in 2015 overgegaan tot de koop van een gedeelte van een perceel van een verkoper, waarbij het resterende deel van het perceel in eigendom van de verkoper is gebleven. Na de inwerkingtreding van een nieuw bestemmingsplan in 2018 mocht op het resterende deel, nog steeds in eigendom van de verkoper, een woning worden gebouwd.

Het is mogelijk dat de koper hierdoor planschade heeft geleden, die mogelijk voor vergoeding in aanmerking komt. Echter, in het geval planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper. De koper wordt in dat geval namelijk geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak te hebben aanvaard.

Objectieve of subjectieve voorzienbaarheid

Met ‘voorzienbaarheid’ wordt in beginsel op objectieve voorzienbaarheid gedoeld. Objectieve voorzienbaarheid is voorzienbaarheid op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Niet vereist is dat het bewustzijn van het risico ook daadwerkelijk bij de koper aanwezig was. Als er geen openbaar gemaakt concreet beleidsvoornemen is, is er in beginsel geen voorzienbaarheid.

Echter, ook specifieke persoonlijke omstandigheden kunnen in voorkomende gevallen een rol spelen. Dat is het geval als deze persoonlijke omstandigheden tot gevolg hebben dat de koper feitelijk op de hoogte was van de komende planologische ontwikkelingen. In een dergelijk geval is sprake van subjectieve voorzienbaarheid.

Feiten

Over deze subjectieve voorzienbaarheid heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State zich uitgelaten in een uitspraak uit 2024 (ECLI:NL:RVS:2024:5465). In de zaak waarin deze uitspraak is gedaan, is appellant met de gemeente een planschadeovereenkomst aangegaan, waarin is overeengekomen dat hij de totale planschade zou compenseren die voortvloeit uit het wijzigingsplan dat voor de bouw van een woning op zijn perceel is vastgesteld. De buurman van appellant stelt vervolgens als gevolg van het wijzigingsplan dat zijn woning met erf en tuin in waarde vermindert en verzocht om een tegemoetkoming in planschade.

Het college heeft (bijna) EUR 55.000 aan planschade toegekend. Appellant is het niet eens met deze vergoeding en stelt zich op het standpunt dat de bouw van zijn woning objectief en subjectief voor de buurman voorzienbaar zou zijn geweest. Het college ging daar in bezwaar niet in mee en ook de rechtbank oordeelde dat het voor de buurman ten tijde van de aankoop niet voorzienbaar was dat daar een woning zou worden gebouwd.

Hoger beroep

Het hoger beroep richt zich tegen dit oordeel van de rechtbank. Appellant meent dat de buurman ten tijde van de aankoop van zijn perceel uit het bestemmingsplan kon opmaken dat op het naastgelegen perceel een woning zou kunnen komen, vanwege de wijzigingsbevoegdheid die in het bestemmingsplan was gegeven voor (een deel van) het naastgelegen perceel. Ook wijst hij op een brief gericht aan de voormalige eigenaar (de vader van de huidige eigenaar) waarin wordt aangegeven dat is gesproken over de wens van appellant om woningen op zijn perceel te bouwen en waarin door de vader wordt toegezegd dat hier alle medewerking aan zal worden verleend.

Oordeel Afdeling

De Afdeling oordeelt dat in dit geval sprake is van objectieve noch subjectieve voorzienbaarheid. Uit de plankaart bij het bestemmingsplan volgt dat de wijzigingsbevoegdheid slechts in geringe mate betrekking had op het perceel van appellant. Daarnaast betrof het een relatief smalle strook die aan de oostzijde direct aan het perceel van de buurman grensde. Deze omstandigheden maken, volgens de Afdeling, dat voor een redelijk denkend en handelend koper géén aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat uit de wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid zou voortvloeien om woning(en) te bouwen op het perceel van appellant. Dat het bestemmingsplan voorzag in de mogelijkheid om ruime vrijstaande woningen toe te staan, is daarnaast te algemeen van aard om voorzienbaarheid op aan te nemen, nu het niet voorzag in de concrete mogelijkheid om de woning van appellant te realiseren.

Ten aanzien van de subjectieve voorzienbaarheid oordeelt de Afdeling dat – ondanks dat de brief van de vader dateert van voor de investeringsbeslissing van de buurman – onvoldoende is gebleken dat de buurman zelf op de hoogte was van deze brief. Ter zitting werd ook door de buurman ontkend dat hij persoonlijk op de hoogte was van de brief. Aan schriftelijke verklaringen van derden komt geen betekenis toe als niet buiten twijfel is dat de aanvrager van die documenten ten tijde van de aankoop van zijn woning op de hoogte was. De brief die appellant heeft ingebracht, kan daarom niet aan de buurman worden tegengeworpen. Daarbij komt dat uit de brief niet blijkt van een beleidsvoornemen van de gemeente om de realisering van de woning mogelijk te maken.

Daadwerkelijk bewust van de planologische wijziging?

In deze uitspraak wordt door de Afdeling opnieuw benadrukt dat het ontbreken van een concreet openbaar beleidsvoornemen niet wegneemt dat er specifieke persoonlijke omstandigheden kunnen zijn, waardoor de koper aantoonbaar op de hoogte was bij de aankoop van de woning van het risico op de planologische wijziging.

Het vereiste dat de koper zich daadwerkelijk bewust was van de planologische wijziging, is echter geen lichtvaardige toets. Om aan te kunnen tonen dat de koper op de hoogte was, moet sprake zijn van een schriftelijk bewijsstuk waaruit blijkt dat de koper op de aanstaande planologische wijziging vóór de investeringsbeslissing is gewezen.