Bob Arnoldus, 25 februari 2025

Wanneer kwalificeert een overeenkomst als een huurovereenkomst?

In de praktijk doen zich geregeld gevallen voor waarin partijen een overeenkomst sluiten die kenmerken vertoont van huur. Of die overeenkomst als een huurovereenkomst kwalificeert maakt uit: in dat geval zijn wetsbepalingen van toepassing waarvan partijen niet of niet ten nadele van de huurder kunnen afwijken. Het is daarom van belang om te weten wanneer sprake is van een huurovereenkomst. Op 31 januari 2025 heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan die verduidelijkt hoe dit moet worden getoetst (ECLI:NL:HR:2025:167). In deze blog lichten wij de uitspraak van de Hoge Raad en het daaruit volgende toetsingskader toe.

Feiten

Het geschil in deze zaak speelt tussen woningcorporatie Portaal en de kinderen van een overleden huurster van een woning van Portaal. Op het moment van overlijden wonen de kinderen, die dan boven de 30 jaar oud zijn, bij hun moeder in. Na het overlijden van hun moeder tekenen de kinderen een vaststellingsovereenkomst met Portaal op grond waarvan zij nog een half jaar in de woning mogen blijven, tegen een gebruikersvergoeding die gelijk is aan de huurprijs die hun moeder had betaald.

Omdat de kinderen nog geen nieuwe woning hebben gevonden, tekenen partijen kort voor het einde van de termijn van de vaststellingsovereenkomst een nieuwe overeenkomst waarin deze termijn met nog een half jaar wordt verlengd. In deze tweede overeenkomst leggen Portaal en de kinderen de verplichting vast dat de kinderen actief op zoek moeten gaan naar andere woonruimte. De kinderen vinden die echter niet en verlaten de woning evenmin.

Portaal stapt daarop naar de kantonrechter en vordert onder meer de ontruiming van de woning. De kantonrechter oordeelt dat de overeenkomsten als huurovereenkomsten moeten worden aangemerkt. De laatste overeenkomst wordt opgevat als een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De kantonrechter wijst de vordering van Portaal daarom af.

Portaal gaat in hoger beroep en krijgt gelijk van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden: volgens het hof is geen huurovereenkomst tot stand gekomen en verblijven de kinderen daarom (inmiddels) zonder recht of titel in de woning. Het vonnis van de kantonrechter wordt vernietigd en de kinderen worden veroordeeld om de woning te ontruimen en te verlaten. De kinderen hebben daarop beroep in cassatie ingesteld bij de Hoge Raad.

Arrest Hoge Raad

In cassatie klagen de kinderen in de eerste plaats over de kwalificatiemethode die het hof heeft gebruikt om vast te stellen dat de overeenkomsten niet kwalificeren als huurovereenkomsten. De kinderen betogen dat als de inhoud van een overeenkomst voldoet aan de wettelijke omschrijving van ‘huur’, die overeenkomst ook als huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd.

De kinderen klagen ten tweede en derde dat het hof ten onrechte althans onvoldoende gemotiveerd zou hebben geoordeeld dat de overeenkomsten niet als huurovereenkomst kunnen worden aangemerkt.

Bij de beoordeling van de eerste klacht haalt de Hoge Raad allereerst de wettelijke omschrijving van huur aan. Artikel 7:201 lid 1 BW omschrijft huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.

Vervolgens komt de Hoge Raad met een toetsingskader van drie stappen om vast te stellen of een overeenkomst kwalificeert als huurovereenkomst.

Eerst wordt de inhoud van de overeenkomst vastgesteld: welke wederzijdse rechten en verplichtingen zijn partijen overeengekomen? Dit gebeurt door uitleg van de overeenkomst aan de hand van de Haviltex-maatstaf.
Daarna volgt de kwalificatie van de overeenkomst: is de overeenkomst aan te merken als een huurovereenkomst? Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving, moet de overeenkomst als huurovereenkomst worden aangemerkt. Hiervoor is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen (Inscharing-arrest).
Tot slot wordt getoetst of zich een uitzondering op de vorige regel voordoet: bevat de overeenkomst elementen op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, dan is het mogelijk dat de overeenkomst in de gegeven omstandigheden, gelet op haar inhoud en strekking, in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt (Timeshare-arrest). Bij de beoordeling of deze uitzondering zich voordoet is mede van belang (i) voor welke situatie partijen een regeling hebben willen treffen en (ii) of een andere kwalificatie zich in die situatie verdraagt met het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten met betrekking tot woonruimte.

De Hoge Raad oordeelt hiermee dat de eerste klacht van de kinderen faalt: ook als op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan (stap 2), blijft ruimte blijft voor de uitzondering dat de overeenkomst in haar geheel beschouwd toch niet als huurovereenkomst moet worden aangemerkt (stap 3).

De Hoge Raad overweegt dat het binnen het dwingendrechtelijke beschermingsregime van huur voor woonruimte past dat de afspraak dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning mag blijven om een andere woning te zoeken niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt. Het is volgens de Hoge Raad wenselijk dat Portaal de kinderen op die manier kort uitstel van ontruiming kan geven. Het zou onwenselijk zijn als Portaal daarvan zou afzien omdat zij anders een keuze zou moeten maken om de kinderen (i) huurrechten te geven, of (ii) zonder beduidende vergoeding de woning te laten gebruiken (om een ‘tegenprestatie’ en daarmee huurrechten te voorkomen).

De Hoge Raad verduidelijkt met zijn overwegingen dat de uitzondering op de hoofdregel niet bedoeld is voor constructies die de beschermde rechtspositie van huurders ondergraven.

Tot slot concludeert de Hoge Raad dat het hof het bovenstaande toetsingskader juist heeft toegepast. Het hof heeft aan de hand van de Haviltex-maatstaf de inhoud van de overeenkomst vastgesteld. Het hof is tot de conclusie gekomen dat partijen niet hebben afgesproken dat Portaal de woning tegen betaling van een vergoeding aan de kinderen ter beschikking stelde. Partijen beperkten zich tot het afspreken van de termijn waarop de kinderen de woning ontruimd zouden opleveren en de vergoeding die zij gedurende dit voortgezet gebruik moesten betalen. Het hof heeft geoordeeld dat daarom, ongeacht of op zichzelf is voldaan aan de omschrijving van huur, in de gegeven omstandigheden de overeenkomst in zijn geheel niet als huurovereenkomst kan worden aangemerkt. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is evenmin onbegrijpelijk.