Praktijkgebieden: Aanbestedingsrecht, Bestuursrecht, Vastgoed
Op 15 november 2024 wees de Hoge Raad het langverwachte Didam II-arrest (ECLI:NL:HR:2024:1661). Dit arrest bouwt voort op het oorspronkelijke Didam I-arrest van 26 november 2021, waarin werd geoordeeld dat overheidslichamen bij de verkoop van onroerende zaken potentiële gegadigden gelijke kansen moeten bieden (ECLI:NL:HR:2021:1778). Voortaan moesten overheden een transparante verdeelprocedure organiseren bij de uitgifte van grond. De enige uitzondering was de vaststelling of redelijke aanname dat er op grond van objectieve, toetsbare, en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Het Didam-arrest betekende een behoorlijke breuk met de praktijk. In het Didam II-arrest heeft Hoge Raad een aantal belangrijke nuances en gevolgen toegevoegd, die zowel voor overheden als private partijen van belang zijn. In deze blog praten wij u graag bij.
In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad – kort gezegd – geoordeeld dat overheidslichamen bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht moeten nemen, en daarmee dus ook het gelijkheidsbeginsel. Het gelijkheidsbeginsel strekt tot het bieden van gelijke kansen. Hieruit vloeit voort dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten, een openbare selectieprocedure moet organiseren als vaststaat (of redelijkerwijs te verwachten is) dat er meerdere gegadigden zijn. De selectiecriteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
In het Didam-arrest is door de Hoge Raad een mogelijke uitzondering geformuleerd. De mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de betreffende overeenkomst. Het gaat er niet zozeer om de vraag of de locatie uniek of schaars is, maar het gaat vooral om de vraag of er meerdere gegadigden zijn die om hen moverende redenen belangstelling hebben voor de door het overheidslichaam aangeboden zaak. De Hoge Raad legt de focus dus bij de vraag of sprake is van (potentieel) gelijke gevallen die gelijk behandeld moeten worden.
De verplichting om gelijke kansen te bieden geldt als gezegd niet wanneer op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde overblijft en alle andere geïnteresseerden in verhouding tot die gegadigde in een ongelijke positie verkeren. Dat is de keerzijde van het gelijkheidsbeginsel: dat de verplichting tot gelijke behandeling zich niet uitstrekt tot ongelijke gevallen.
Indien het overheidslichaam oordeelt dat de uitzonderingssituatie zich voordoet, moet het overheidslichaam het voornemen tot het sluiten van de overeenkomst tijdig bekend maken, met daarbij de mededeling dat en motivering waarom er maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Het Didam I-arrest leidde in de praktijk tot veel onduidelijkheden en vragen. Gelukkig geeft de Hoge Raad in het Didam II-arrest antwoord gegeven op een aantal vragen. De belangrijkste punten uit arrest zijn:
De Hoge Raad oordeelt dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op transacties die vóór het oorspronkelijke Didam-arrest hebben plaatsgevonden, dus ongeacht of de overeenkomst is gesloten voor of na Didam I. Dit benadrukt de fundamentele aard van het gelijkheidsbeginsel en het verbod op willekeur.
Geen nietigheid of vernietigbaarheid van overeenkomsten
De Hoge Raad bevestigt dat overeenkomsten die niet voldoen aan de Didam-regels niet nietig of vernietigbaar zijn. Een dergelijke overeenkomst is dus rechtsgeldig, ook al blijkt achteraf dat de overheid bij het sluiten daarvan de regels niet of niet goed heeft gevolgd. Dit biedt meer rechtszekerheid voor partijen bij reeds gesloten overeenkomsten.
In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad dat als de overheid in strijd met de Didam-regels overgaat tot verkoop van een onroerende zaak, zij in beginsel onrechtmatig handelt jegens een (potentiële) gegadigde die bij die verkoop ten onrechte geen gelijke kans heeft gekregen. Bij schending van de Didam-regels kunnen benadeelde partijen dus aanspraak maken op een schadevergoeding. Onder bepaalde omstandigheden kan een verbod op verkoop of levering worden gevorderd, mits die nog niet hebben plaatsgevonden.
Zelfs als er slechts één serieuze gegadigde is, blijven overheidslichamen verplicht om hun voornemens openbaar te maken en transparant te handelen. De selectiecriteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Dit is een bevestiging van hetgeen de Hoge Raad al in het Didam I-arrest heeft overwogen.
In mei 2024 plaatste advocaat-generaal Snijders nog serieuze kanttekeningen bij het Didam I-arrest (ECLI:NL:PHR:2024:567). Daarover schreven wij een blog.
Met name wijst Snijders er op dat het formele gelijkheidsbeginsel onvoldoende grondslag biedt voor de rechtsregel die uit het Didam I-arrest volgt. Een verplichting tot het bieden van mededingingsruimte kan – gebaseerd op rechtspraak – alleen op het gelijkheidsbeginsel worden gebaseerd als de potentiële gegadigden in de gegeven context gelijke gevallen betreffen. Als een redelijke en objectieve rechtvaardiging bestaat voor een verschil in behandeling tussen hen, biedt het gelijkheidsbeginsel geen goede basis. Gevallen die rechtens relevant vergelijkbaar zijn, doen zich namelijk niet vaak voor.
Een sterkere rechtvaardiging zou gevonden kunnen in het zorgvuldigheidsbeginsel, al dan niet in combinatie met het willekeurverbod. De consequentie hiervan is wel dat geen mededingingsruimte hoeft te worden geboden als een goede reden bestaat om met een bepaalde gegadigde in zee te gaan. Advocaat-generaal Snijders sorteerde derhalve voor op een versoepeling van Didam I.
Over dit alles vinden we niets terug in het Didam II-arrest. Een gemiste kans, wat ons betreft. Want de grondslag van de rechtsregels uit het Didam I-arrest is net zo belangrijk (wellicht zelf belangrijker) dan de concrete uitwerking. En zo blijft de praktijk met vraagtekens achter.
Het Didam II-arrest zorgt voor meer duidelijkheid in het juridisch kader rondom gronduitgifte door overheidslichamen. Didam II bevestigt het belang van gelijke behandeling en transparantie bij overheidshandelingen, maar biedt tegelijkertijd meer stabiliteit voor reeds gesloten overeenkomsten. Daarnaast heeft Didam II overheidslichamen meer houvast in hoe zij de Didam-regels moeten toepassen. Didam II betreft dus een stap in de goede richting van rechtszekerheid, maar ongetwijfeld zullen in de praktijk nieuwe vragen opduiken over de toepassing van de Didam-regels. De toch wel kritische noot van advocaat-generaal Snijders is in ieder geval niet ontzenuwd.
Heeft u vragen over de toepassing van het Didam II-arrest op uw situatie? Neem dan gerust contact op.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.