Praktijkgebieden: Huurrecht
In de praktijk komt het regelmatig voor dat tussen een verhuurder en huurder discussie ontstaat over de vraag of sprake is van de huur van een 230a- of een 290-bedrijfsruimte. Het antwoord op deze vraag is relevant aangezien het van invloed is op de mate van huurbescherming.
In een onlangs gepubliceerde uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:10245) speelde dit vraagstuk in een kwestie waarbij de huurder een onderneming in het gehuurde exploiteerde ten behoeve van interieurreiniging van inventaris van gebouwen.
Het kunnen onderscheiden van een 230a- en 290-bedrijfsruimte is relevant omdat de kwalificatie grote gevolgen heeft voor de duur en beëindiging van een huurovereenkomst. Zo is in (semi-)dwingendrechtelijke wetgeving voor 290-bedrijfsruimte bepaald dat er vaste huurtermijnen zijn, en dient verhuurder bij opzegging van de huurovereenkomst rekening te houden met een opzegtermijn van een jaar en het vermelden van opzeggingsgronden.
Bij 230a-bedrijfsruimte is – kort gezegd – sprake van meer contractsvrijheid, hetgeen in de praktijk vaak ertoe leidt dat de huurder minder huurbescherming kent. Wel voorziet de wet voor de huurder van een 230a-bedrijfsruimte in zogenaamde ontruimingsbescherming. De huurder kan hiermee bewerkstelligen dat het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst niet direct ontruimt hoeft te worden. Een verzoek daartoe moet binnen twee maanden na de datum waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd bij de rechter worden ingediend (artikel 7:230a lid 1 BW).
Conform artikel 7:290 lid 2 BW is een (290-)bedrijfsruimte kort samengevat:
Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens een huurovereenkomst bestemd is om te worden gebruikt als kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of cafébedrijf, een afhaal- of besteldienst, of een ambachtsbedrijf een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor die diensten aanwezig is.
Overige bedrijfsruimte – niet zijnde woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW – vallen onder de zogenaamde restcategorie van artikel 7:230a BW. Hierbij valt denken aan kantoren, fabrieken, bioscopen, etc.
Aangezien artikel 7:290 lid 2 BW wat algemeen is gedefinieerd is de scheidslijn niet altijd even duidelijk. Dit zorgt ervoor dat er veel jurisprudentie is waarbij aan de hand van de omstandigheden van het geval is bepaald of de bestemming van het gehuurde valt te kwalificeren als 230a- of 290-bedrijfsruimte.
Bij de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290a BW of artikel 7:230a BW is volgens vaste rechtspraak beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198).
In een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:10245) stond de vraag centraal of de huur kwalificeert als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW of een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW.
De huurder exploiteerde in het gehuurde en onderneming die zich bezig hield met de reiniging van tapijten, vloerkleden en andere stoffen. De huurovereenkomst had als titel “Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. Verder waren huurder en verhuurder in artikel 1.2 van de huurovereenkomst overeengekomen dat het gehuurde bestemd is om uitsluitend gebruikt te worden als bedrijfsruimte ten dienste van huurders bedrijf in interieurreiniging van de inventaris van gebouwen.
Partijen waren een huurperiode van drie jaar overeengekomen. Verhuurder heeft na afloop van een jaar na ingang van de huurovereenkomst de huurder laten weten de huurovereenkomst niet te verlengen en heeft vervolgens de huurovereenkomst per aangetekende brief opgezegd.
In de uitspraak overweegt dat de rechter dat voor de kwalificatie van de huurovereenkomst volgens vaste rechtspraak beslissend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan.
Uiteindelijk komt de kantonrechter tot het oordeel dat in dit geval sprake is van de huur van een 230a-bedrijfsruimte. Kort samengevat spelen in dit oordeel de volgende omstandigheden een rol:
De recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland is een goed voorbeeld van een kwestie waarbij enige mate van onduidelijkheid heerst over het van toepassing zijnde huurregime.
Zowel een verhuurder als een huurder doet er derhalve goed aan om zich voor het sluiten van een huurovereenkomst afdoende te vergewissen of sprake is van 230a- of 290-bedrijfsruimte en welke wettelijke regelgeving van toepassing is.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.