Schadeberekening bij schending van de mededelingsplicht en dwaling in het geval van een waardevermeerderende omstandigheid
Op 13 maart 2025 verscheen een interessante conclusie van A-G De Bock in het kader van het leerstuk van dwaling en schending van de mededelingsplicht (ECLI:NL:PHR:2025:304). In deze conclusie komt A-G De Bock tot een andere conclusie over de wijze waarop de schadeberekening en de opheffing van nadeel dient plaats te vinden, indien zich nadien een waardevermeerderende omstandigheid voordoet, dan het oordeel van Rechtbank Oost-Brabant en het Hof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2024:432).
Feiten
Kopers hadden in 2016 een woning in een buitengebied gekocht voor een koopprijs van € 675.000,-. Verkopers hadden bij het sluiten van de koopovereenkomst niet medegedeeld dat een derde partij over vergunningen beschikte op basis waarvan deze derde partij een megastal tegenover de woning kon realiseren.
Volgens een taxatierapport uit 2017 was de woning – rekening houdend met de mogelijkheid van realisatie van de betreffende megastal – in feite slechts € 485.000,- waard. Kopers zijn uiteindelijk om die reden in 2021 een procedure tegen verkopers gestart, waarin zij het teveel betaalde bedrag van € 190.000,-, hetzij als schadevergoeding wegens schending van de mededelingsplicht (ex artikel 6:162 BW), hetzij ter opheffing van nadeel dat zij door dwaling hebben geleden (ex artikel 6:230 lid 2 BW) van kopers vorderen.
Het tegenovergelegen perceel is vervolgens gedurende de procedure door een andere derde partij aangekocht en geleverd, hetgeen tot gevolg had er op tegenovergelegen perceel van kopers geen megastal meer zou worden gerealiseerd.
Oordeel rechtbank en hof
De Rechtbank Oost-Brabant oordeelt in eerste instantie dat (i) geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, omdat het gevreesde verslechterde leefklimaat niet zal plaatsvinden en (ii) evenmin sprake is van dwaling, omdat de onjuiste voorstelling die kopers aan het beroep op dwaling ten grondslag legden niet aan de orde is. De rechtbank wijst daarom de vorderingen van kopers in eerste aanleg af.
In hoger beroep oordeelt het Hof ’s-Hertogenbosch daarentegen dat wél (i) sprake is van dwaling en (ii) schending van de mededelingsplicht, hetgeen kwalificeert als een onrechtmatige daad (ex artikel 6:162 BW). Echter doordat vanwege de latere ontwikkelingen is gebleken dat de waarde-aantasting door verwezenlijking van het risico op de realisatie van een megastal zich niet meer voordoet, is er naar oordeel van het hof geen sprake van schade voor kopers en evenmin sprake van nadeel als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW.
Bij arrest van 13 februari 2024 bekrachtigt het hof dan ook het vonnis van de rechtbank van 5 oktober 2022, waarmee alle vorderingen van kopers zijn afgewezen.
Principale cassatiemiddel
Kopers leggen zich niet bij het arrest van het hof neer en stellen cassatie in, waarbij in het cassatiemiddel een onderscheid wordt gemaakt in de cassatieonderdelen A tot en met C. Met name onderdeel A en B. 1-5 van het cassatiemiddel zijn interessant.
In onderdeel A van het principale cassatiemiddel richten kopers zich in de kern met rechts- en motiveringsklachten tegen de beslissing van hof (i) om bij toepassing van de artikel 6:230 lid 2 BW rekening te houden met de waardeverandering van de woning door de door derden gesloten koopovereenkomst (van het tegenovergelegen perceel) en (ii) om op grond daarvan tot de slotsom te komen dat geen sprake is van nadeel in de zin van artikel 6:230 lid 2 BW, zodat Kopers op grond daarvan geen opheffing van het nadeel toekomt.
In onderdeel B. 1-5 van het principale cassatiemiddel richten kopers zich tegen het oordeel van het hof, dat (i) bij de begroting van schade rekening wordt gehouden met de waardeverandering van de woning de door derden gesloten koopovereenkomst (van het tegenovergelegen perceel), en dat (ii) de schade in onderhavig geval (daarom) op nihil moet worden begroot.
Wat betreft onderdeel A stelt A-G De Bock dat bij bespreking van de klachten tot uitgangspunt is genomen hetgeen ook het startpunt van het hof is, namelijk bij de vergoeding van nadeel als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW gaat het erom dat een partij die zich (succesvol) beroept op dwaling, in de positie moet worden gebracht waarin zij zou hebben verkeerd als zij niet zou hebben gedwaald. Waarbij in dat geval een vergelijking dient te worden gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dit niet het geval is.
De A-G stelt vervolgens dat de klachten terecht zijn voorgesteld, waar zij inhouden dat het hof ten onrechte en/of op onbegrijpelijke wijze heeft geoordeeld dat geen sprake is van nadeel als bedoeld in artikel 6:230 lid 2 BW, terwijl het hof tegelijkertijd ervan uit is gegaan dat kopers zonder de dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben verkregen.
Ervan uitgaande dat kopers zonder dwaling voor een lagere koopprijs de woning zouden hebben gekocht zou immers de waardevermeerdering ten gevolge van koopovereenkomst gesloten door derden van het tegenovergelegen perceel volledig ten goede van kopers zijn gekomen. Die latere omstandigheid kan volgens A-G De Bock niet afdoen aan het gegeven dat kopers zonder dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht.
- Bespreking onderdeel B. 1-5
Wat betreft onderdeel B. 1-5 stelt A-G De Bock dat het hof met haar overweging (r.o. 5.27) dat schending van de mededelingsplicht door verkopers “aanvankelijk schade” bij kopers heeft veroorzaakt, kennelijk doelt op het verlies van vermogen door het aanschaffen van de woning tegen een (gebleken) te hoge prijs. Verder benoemt de A-G dat het hof (veronderstellenderwijs) als uitgangspunt heeft genomen dat zonder schending van de mededelingsplicht de koop van de woning zou zijn doorgegaan voor een lagere prijs.
Waar het in de redenering vervolgens A-G De Bock fout gaat is in de volgende stap van het hof. Daarin overweegt het hof dat koopovereenkomst gesloten tussen derden met betrekking tot het tegenovergelegen perceel, de waarde-aantasting door het risico op realisatie van een megastal heeft weggenomen en een positief invloed op de waarde van de woning had. Dit brengt het hof tot de slotsom dat de (uiteindelijke) schade van de kopers op nihil moet worden begroot.
Naar oordeel van A-G De Bock geldt dat indien kopers in de hypothetische situatie (zonder aansprakelijkheidsvestigende gebeurtenis) de woning voor een lagere koopprijs zouden hebben gekocht, de latere waardestijging van de woning in het vermogen van Kopers zou zijn toegevallen, zonder dat daarvoor kopers (eerder) een bedrag ter hoogte van de waardestijging aan verkopers zouden hebben voldaan.
A-G De Bock komt dan ook tot de conclusie dat het principale cassatiemiddel op de onderdelen A, B. 1-5 en C (voortbouwklacht (over het dictum)) slaagt.
Voorwaardelijk incidenteel cassatiemiddel
Het voorwaardelijke incidentele cassatiemiddel is namens verkopers ingesteld onder de voorwaarden dat (i) onderdeel A van het principale cassatieberoep gegrond wordt bevonden en (ii) r.o. 5.20 van het bestreden arrest niet in die zin moeten worden begrepen dat het hof alleen toepassing van artikel 6:230 BW wordt toegekomen als partijen ook bij een juiste voorstelling van zaken een overeenkomst, zij het onder andere voorwaarden, hadden gesloten.
A-G De Bock komt bij bespreking van voorwaardelijke incidentele cassatiemiddel op basis van haar voorgaande overwegingen tot de conclusie dat aan voornoemde voorwaarden voor bespreking van het incidentele cassatiemiddel is voldaan. Vervolgens stelt de A-G dat de kern van de incidentele klacht is dat het nadeel als bedoeld in artikel 6:230 BW niet het nadeel is dat de vernietigingsbevoegde lijdt door de dwaling, maar het nadeel dat hij lijdt door de instandhouding van de overeenkomst. In de eerste benadering wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin de dwalende feitelijk verkeert en de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als hij niet zou hebben gedwaald. In de tweede benadering wordt een vergelijking gemaakt tussen de situatie waarin de dwalende feitelijk verkeert en de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als (in dit geval) de koopovereenkomst vernietigd zou worden.
De gedachte achter het volgen van de tweede benadering zou zijn dat geen nadeel in de zin van artikel 6:230 BW ontstaat: immers de koopovereenkomst zou worden vernietigd, de woning zou teruggaan naar verkopers en kopers ontvangen de koopprijs retour. In die benadering zouden de kopers geen nadeel leiden door instandhouding in plaats van vernietiging bij de overeenkomst.
A-G De Bock meent echter dat de twee benaderingen ook goed tot hetzelfde resultaat kunnen leiden; immers zo beredeneert A-G De Bock kunnen de kopers in beide benaderingen zondermeer aanspraken maken op een toewijzing van een bedrag dat zij, als gevolg van hun dwaling, teveel hebben betaald voor de woning. Ter verduidelijking van de tweede benadering benoemt A-G De Bock, dat als de koopovereenkomst zou worden vernietigd, de kopers de (te hoge) koopprijs terug zouden krijgen waartegenover zij dan een woning (met een lagere marktwaarde) zouden hebben terug geleverd.
A-G De Bock komt vervolgens tot de conclusie dat het haar inziens in voorliggende zaak eigenlijk gaat om de vraag naar welk moment het nadeel van de vernietigingsbevoegde moet worden beoordeeld. A-G De Bock neemt daarover standpunt in dat het nadeel in beginsel worden beoordeeld op het moment waarop de onder dwaling tot stand gekomen overeenkomst is gesloten.
Tot slot merkt A-G De Bock mijns inziens nog terecht op dat in onderhavige kwestie de latere ontwikkelingen ten aanzien van het tegenovergelegen perceel zich ten tijde van uitbrengen van de inleidende dagvaarding door kopers nog niet had voorgedaan. Ook om die reden zou het wat betreft de A-G onjuist zijn om de kopers zo te framen, dat het hen zou gaan om het verkrijgen van een waardestijging van de woning in verband met het niet doorgaan van de komst van megastal.
Een en ander leidt er uiteindelijk toe dat A-G De Bock van concludeert dat voorwaardelijk ingestelde cassatiemiddel faalt.
Afsluitend
Hoewel de Hoge Raad zich nog moet uitlaten over voorliggende kwestie, valt de conclusie van A-G De Bock goed te volgen. Gelet op de onzekerheid van toekomstige gebeurtenissen, is naar het ten behoeve van rechtszekerheid van belang in aansluiting te zoeken bij het moment van totstandkoming van de overeenkomst.