Oneerlijke handelspraktijken bij speculatie over grondbestemming

Onlangs oordeelde de rechter van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2024:7307) dat bij de verkoop van een tweetal percelen landbouwgrond aan particulieren sprake was van een oneerlijke handelspraktijk. De verkoper had de particuliere kopers namelijk voorzien van misleidende informatie met betrekking tot de toekomstige grondbestemming.

In deze blog wordt de opkomst van speculatieve grondhandel in het licht van de wettelijke bepalingen over oneerlijke handelspraktijken besproken, waarbij in het bijzonder aandacht wordt besteed aan de feiten en omstandigheden zoals deze zich voordeden in de casus die ten grondslag lag aan de recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland.

Speculatieve grondhandel

In Nederland is het toegestaan om grote percelen (landbouw)grond te splitsen in kleinere percelen en die kleinere percelen vervolgens tegen betaling aan te bieden. De aanbieder zal zich daarbij aan de geldende regelgeving dienen te houden, waarbij juiste informatie verstrekt moet worden aan geïnteresseerde partijen zodat een realistisch beeld kan worden gevormd voor de aankoop van een perceel. Een aanbieder dient zich daarbij te onthouden van oneerlijke handelspraktijken.

In de afgelopen jaren is door diverse nieuwsbronnen (o.m. door het FD en RTL Nieuws) meerdere keren bericht over de problematiek die bij de handel in opgeknipte landbouwgrond speelt. Uit deze berichtgeving volgt dat sprake is van grondhandelaren die landbouwgrond opkopen voor relatief lage prijzen en deze vervolgens aan particulieren doorverkopen voor een veelvoud van de oorspronkelijke aankoopprijs. Daarbij wekt de handelaar veelvuldig de indruk dat een omgevingsplanwijzing op komst is waardoor de waarde van de grond (verder) zal toenemen.

Particulieren kopen deze stukken grond vaak als een beleggingsobject in de veronderstelling dat de waarde behouden blijft of zal toenemen doordat een toekomstige woonbestemming op de gronden zal gaan rusten. In de praktijk blijkt dat er vaak geen bestemmingswijzigingen op komst zijn en de waarde van de aangekochte gronden in werkelijkheid slechts een fractie van de aangekochte koopsom betreft.

Het voorgaande heeft ertoe geleid dat de problematiek van deze zogenaamde speculatieve grondhandel per brief van 13 juli 2023 expliciet onder de aandacht is gekomen bij de Tweede Kamer. Per brief van 20 juni 2024 heeft de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inmiddels ook antwoorden gegeven op de bezorgde Kamervragen die zijn gesteld naar aanleiding van een fragment over speculatieve grondhandel in een uitzending op 1 april 2024 van AVROTROS Radar.

Wat zijn oneerlijke handelspraktijken?

In de artikelen 6:193a BW e.v. zijn de wettelijke bepalingen omtrent oneerlijke handelspraktijken neergelegd. Uit artikel 6:193b lid 2 BW volgt dat een handelspraktijk als oneerlijke kwalificeert als een handelaar handelt (a) in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en (b) het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar die een oneerlijke handelspraktijk verricht jegens een consument onrechtmatig handelt.

In de artikelen 6:193c tot en met 6:193g BW worden misleidende handelspraktijken en in de artikelen 6:193h en 6:193j BW worden agressieve handelspraktijken omschreven. De daarin omschreven gevallen kwalificeren op basis van artikel 6:193b lid 3 BW in het bijzonder als oneerlijke handelspraktijken en zijn derhalve onrechtmatig.

In het geval van speculatieve grondhandel worden particulieren met name op basis gesprekken met de handelaar en brochures ervan overtuigd dat bestemmingswijzigingen op komst zijn. Voor zover sprake zal zijn van een oneerlijke handelspraktijk bestaat voor een consument onder meer de mogelijkheid schadevergoeding te vorderen of de overeenkomst (via een rechter) te (laten) vernietigen.

Uitspraak Rechtbank Noord-Holland

In de casus die ten grondslag lag aan de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland werden twee landbouwgronden in respectievelijk Amsterdam en de gemeente Aa en Hunze, gelegen in de provincie Drenthe, doorverkocht voor veelvouden van de bedragen waarvoor de handelaar zelf de landbouwgronden vlak voor de verkoop had ingekocht.

De eisers stelden zich onder meer op het standpunt dat sprake is geweest van misleidende handelspraktijken en dat – ondanks alle obligate waarschuwingen – rendement in het vooruitzicht is gesteld doordat met de verkoopdocumentatie de indruk wordt gewekt dat de gepresenteerde woningbouw reëel is. Voor zover sprake zou zijn van een bestemmingswijzing zou dat volgens eisers niet tot rendement kunnen leiden, aangezien de te realiseren waardestijging al op voorhand in de zakken van de handelaar zou zijn verdwenen.

De rechter gaat in het betoog van de eisers mee, komt tot het oordeel dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk en vernietigt uiteindelijk de overeenkomsten.

In het vonnis overweegt de rechter daartoe dat de handelaar met teksten op haar website en brochures erop gezinspeeld heeft dat door de consument winst kon worden gemaakt en er tegelijkertijd de geruststellende indruk is gewekt dat sprake is van een waardevaste investering. Hierbij overweegt de rechter dat eisers door de verstrekte brochures, met plaatjes van woningbouw en teksten over de bijzondere eigenschappen van de gronden en strategische ligging, zijn verleid hetgeen te betalen wat eisers hebben betaald. De eisers zijn echter op geen enkele wijze door de handelaar gewaarschuwd dat indien die bestemmingswijziging zich niet voordoet de grond slechts een fractie van de waarde zal bedragen van hetgeen daarvoor is betaald.

Wat betreft de gestelde waarde van de verkochte gronden overweegt de rechter dat het nog maar de vraag is of eisers bij een bestemmingswijziging daadwerkelijk winst zouden kunnen maken. Daarbij speelt bovendien nog een rol dat de bodem van een van de aangekochte gronden hoogstwaarschijnlijk was vervuild, hetgeen een waardedrukkend effect heeft, en de andere aangekochte grond was gelegen in een krimpregio, zodat bestemmingswijziging niet bepaald voor de hand ligt. De rechter overweegt dan ook dat het überhaupt nog maar de vraag is of de gronden zonder bestemmingswijziging verkoopbaar zullen zijn.

Dat in de koopovereenkomst en de leveringsakte is vermeld dat de koper ermee bekend is dat er geen garantie is dat daadwerkelijk een bestemmingswijzing zal plaatsvinden, doet daar niet aan af. Aangezien de handelaar niet heeft aangetoond dat de haar verstrekte informatie juist en volledig is geweest, staat daarmee vast dat de handelaar zich schuldig heeft gemaakt aan een misleidende handelspraktijk.

Tot slot kon de handelaar zich ook niet beroepen op het beding in de koopovereenkomst waarin stond dat eisers afstand hadden gedaan van het recht op ontbinding of vernietiging. De rechter overweegt daarbij dat een beroep op dat beding op grond van redelijkheid en billijkheid (ex artikel 6:248 lid 2 BW) onaanvaardbaar is, aangezien de handelaar eisers bewust heeft misleid om de koopovereenkomsten aan te gaan.

Afsluitend

Het is nog onduidelijk of en hoe er vanuit de Nederlandse Staat tegen de opkomst van speculatieve grondhandel zal worden opgetreden. Doordat de praktijk van speculatieve grondhandel de laatste tijd onder een vergrootglas is komen te liggen, zullen – naar verwachting – meer geïnteresseerde partijen behoedzaam te werk gaan voordat zij een besluit nemen tot het aangaan van koop.

Mochten er ontwikkelingen op het gebied van wet- en regelgeving met betrekking tot speculatieve grondhandel voordoen, dan informeren wij u daar vanzelfsprekend over.