Mogen verhuurders het huurgenot opschorten?

Op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de vraag of een verhuurder gebruik kan maken van het opschortingsrecht als een huurder de huur niet meer betaalt (ECLI:NL:HR:2024:389).

Wat speelde er?

In onderhavige casus verhuurde verhuurder een bedrijfsruimte aan huurder voor de duur van vijf jaar. Tweeënhalf jaar na aanvang van de huurovereenkomst stopte huurder met het betalen van de huur. Ruim vier maanden daarna verliet huurder de bedrijfsruimte. Verhuurder heeft er vervolgens bij huurder op aangedrongen om de bedrijfsruimte op te ruimen en schoon te maken en om de sleutels in te leveren. Verhuurder heeft nadien de sloten van de bedrijfsruimte vervangen en huurder laten weten dat zij geen aanleiding meer zag om huurder huurgenot te verschaffen. Huurder heeft vervolgens een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht op grond van tekortschieten van verhuurder in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Verhuurder heeft vervolgens de bedrijfsruimte enkele maanden later aan een andere partij verhuurd. In onderhavige procedure vordert verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van huurder tot betaling van de huur tot het moment waarop verhuurder de bedrijfsruimte aan een andere partij heeft verhuurd. In reconventie vordert huurder voor recht te verklaren dat verhuurder onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, met veroordeling van verhuurder tot vergoeding van de schade die huurder daardoor heeft geleden.

Mag de verhuurder het huurgenot opschorten?

Volgens huurder is het verschaffen van het huurgenot de kernverplichting van verhuurder, welke verplichting – gelet op de bijzondere aard van het huurrecht – als uitgangspunt niet kan worden opgeschort. In ieder geval niet op grond van het enkele feit dat huurder de huur niet heeft betaald of niet zal betalen. Ook is volgens huurder van belang dat het gaat om een verplichting die niet kan worden opgeschort, omdat die verplichting na verval van de opschortingsgrond naar haar aard niet meer kan worden nagekomen.

De Hoge Raad is het niet met huurder eens. Volgens de Hoge Raad is sprake van een wederkerige overeenkomst, waarbij de regel is dat als de ene partij haar verbintenis niet nakomt, de andere partij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Volgens de Hoge Raad geldt deze regel ook bij huurovereenkomsten. Er bestaat volgens de Hoge Raad namelijk geen rechtsregel die inhoudt dat een verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. Ook is er geen wettelijke grondslag dat een opschorting alleen door de rechter kan geschieden, zoals we die voor ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak wel kennen.

Kortom, volgens de Hoge Raad heeft de verhuurder niet onrechtmatig gehandeld en mocht de verhuurder het huurgenot opschorten. Huurder zal verhuurder dus de huurachterstand tot het moment dat verhuurder de bedrijfsruimte aan een andere partij heeft verhuurd moeten vergoeden.

Conclusie

De Hoge Raad heeft beslist dat een verhuurder onder omstandigheden het huurgenot mag opschorten. In dit geval mocht verhuurder de sleutels vervangen, maar relevant was wel dat huurder de sleutels al vrijwillig had ingeleverd. Zo schrijft ook A-G Valk in zijn conclusie bij het arrest. Hij geeft aan dat daardoor eigenrichting niet aan de orde was. Als de verhuurder eigenmachtig de sloten van het gehuurde vervangt en zo de huurder de voet dwars zet is dat volgens hem niet toelaatbaar.

Of verhuurders de sleutels mogen vervangen zal dus afhangen van de omstandigheden van het geval, maar met deze uitspraak van de Hoge Raad hebben verhuurders in elk geval bepaalde handvatten gekregen.

Vragen?