Praktijkgebieden: Huurrecht
Op 15 maart 2024 heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen over de vraag of een verhuurder gebruik kan maken van het opschortingsrecht als een huurder de huur niet meer betaalt (ECLI:NL:HR:2024:389).
In onderhavige casus verhuurde verhuurder een bedrijfsruimte aan huurder voor de duur van vijf jaar. Tweeënhalf jaar na aanvang van de huurovereenkomst stopte huurder met het betalen van de huur. Ruim vier maanden daarna verliet huurder de bedrijfsruimte. Verhuurder heeft er vervolgens bij huurder op aangedrongen om de bedrijfsruimte op te ruimen en schoon te maken en om de sleutels in te leveren. Verhuurder heeft nadien de sloten van de bedrijfsruimte vervangen en huurder laten weten dat zij geen aanleiding meer zag om huurder huurgenot te verschaffen. Huurder heeft vervolgens een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht op grond van tekortschieten van verhuurder in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Verhuurder heeft vervolgens de bedrijfsruimte enkele maanden later aan een andere partij verhuurd. In onderhavige procedure vordert verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van huurder tot betaling van de huur tot het moment waarop verhuurder de bedrijfsruimte aan een andere partij heeft verhuurd. In reconventie vordert huurder voor recht te verklaren dat verhuurder onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, met veroordeling van verhuurder tot vergoeding van de schade die huurder daardoor heeft geleden.
Volgens huurder is het verschaffen van het huurgenot de kernverplichting van verhuurder, welke verplichting – gelet op de bijzondere aard van het huurrecht – als uitgangspunt niet kan worden opgeschort. In ieder geval niet op grond van het enkele feit dat huurder de huur niet heeft betaald of niet zal betalen. Ook is volgens huurder van belang dat het gaat om een verplichting die niet kan worden opgeschort, omdat die verplichting na verval van de opschortingsgrond naar haar aard niet meer kan worden nagekomen.
De Hoge Raad is het niet met huurder eens. Volgens de Hoge Raad is sprake van een wederkerige overeenkomst, waarbij de regel is dat als de ene partij haar verbintenis niet nakomt, de andere partij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. Volgens de Hoge Raad geldt deze regel ook bij huurovereenkomsten. Er bestaat volgens de Hoge Raad namelijk geen rechtsregel die inhoudt dat een verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. Ook is er geen wettelijke grondslag dat een opschorting alleen door de rechter kan geschieden, zoals we die voor ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak wel kennen.
Kortom, volgens de Hoge Raad heeft de verhuurder niet onrechtmatig gehandeld en mocht de verhuurder het huurgenot opschorten. Huurder zal verhuurder dus de huurachterstand tot het moment dat verhuurder de bedrijfsruimte aan een andere partij heeft verhuurd moeten vergoeden.
De Hoge Raad heeft beslist dat een verhuurder onder omstandigheden het huurgenot mag opschorten. In dit geval mocht verhuurder de sleutels vervangen, maar relevant was wel dat huurder de sleutels al vrijwillig had ingeleverd. Zo schrijft ook A-G Valk in zijn conclusie bij het arrest. Hij geeft aan dat daardoor eigenrichting niet aan de orde was. Als de verhuurder eigenmachtig de sloten van het gehuurde vervangt en zo de huurder de voet dwars zet is dat volgens hem niet toelaatbaar.
Of verhuurders de sleutels mogen vervangen zal dus afhangen van de omstandigheden van het geval, maar met deze uitspraak van de Hoge Raad hebben verhuurders in elk geval bepaalde handvatten gekregen.
Marjolein Zinkhann is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.