Oneerlijk beding wellicht toch te vervangen door eerlijk beding

Op 26 september 2023 heeft de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam uitspraak gedaan over de gevolgen van de kwalificatie van een beding als oneerlijk volgens de Europese richtlijn 93/13 EG (‘de Richtlijn’).

De (huur)overeenkomst die in deze procedure centraal stond is gesloten tussen een woningcorporatie en een consument. Dat betekent dat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn.

Vanwege een huurachterstand vorderde de woningcorporatie onder meer de ontbinding van de huurovereenkomst. Ter onderbouwing van de vordering heeft de woningcorporatie de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden in het geding gebracht. Zodoende kon de kantonrechter ambtshalve beoordelen of de bedingen die daarin en in de huurovereenkomst staan een oneerlijk karakter hebben. Na een eiswijziging vorderde de woningcorporatie de wijziging van de algemene voorwaarden.

Oneerlijke bedingen?

Bij de beoordeling van het (on)eerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de Richtlijn).

De bedingen die voor de beoordeling van de vordering van de woningcorporatie relevant zijn de bedingen over huurprijswijziging, het voorschot voor servicekosten en buitengerechtelijke kosten. De bedingen over huurprijswijziging en voorschot servicekosten worden hier niet oneerlijk bevonden door de kantonrechter.

Beding buitengerechtelijke kosten wel oneerlijk

De kantonrechter is van oordeel dat het beding over buitengerechtelijke kosten wel als oneerlijk moet worden aangemerkt omdat het ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. In het arrest van 10 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:198, r.o. 3.8.4) is door de Hoge Raad geoordeeld dat de contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen oneerlijk is.

Op grond van artikel 13.1 van de huurovereenkomst konden alle kosten, indien er als gevolg van het niet nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen, op de consument worden verhaald. Bovendien staat er in de bepaling dat er ook nog andere, niet bepaalde kosten in rekening kunnen worden gebracht. Dat zou dus tot gevolg kunnen hebben dat de consument op grond van het beding belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. Dit terwijl de consument in de wettelijke regeling uitsluitend gemaximeerde buitengerechtelijke kosten zou zijn verschuldigd. Het beding heeft aldus een aanzienlijk bredere strekking dan wat aan de consument op grond van de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten in rekening mag worden gebracht.

Gevolgen oneerlijk beding

Gevolg is dat de oneerlijke bedingen, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moeten worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Op de bedingen kan dus geen beroep worden gedaan.

De woningcorporatie stelde de buitengerechtelijke kosten echter niet conform de algemene bepalingen te hebben berekend, maar op basis van artikel 6:96 BW. Dat was al een vaste gedragspraktijk, wat in andere procedures steeds door de rechtspraak is geaccordeerd. De woningcorporatie meende hierom erop te kunnen vertrouwen dat de wettelijke bepalingen zwaarder wegen dan de algemene voorwaarden. Dat zou voorkomen dat buitengerechtelijke kosten zouden kunnen worden afgewezen. Dit standpunt wordt door de kantonrechter gepasseerd: uit (Europese) rechtspraak blijkt dat geen wettelijke incassokosten kunnen worden toegewezen als uitsluitend een beroep op de wettelijke regeling wordt gedaan. Er moet dus altijd worden onderzocht of een beding is overeengekomen dat toegepast had kunnen worden, ook indien in de praktijk de wettelijke regeling wordt gevolgd. Bovendien had de woningcorporatie ruim de tijd gehad om de algemene voorwaarden te wijzigen.

Ook het argument van de woningcorporatie dat het gaat om een duurovereenkomst en deze niet tientallen jaren ongewijzigd kan blijven biedt geen soelaas. In de rechtspraak is aldus de kantonrechter  herhaaldelijk uitgemaakt dat – ook bij andere voor langere duur afgesloten duurovereenkomsten – geen ruimte is voor het toepassen van aanvullend of dwingend recht omdat daarmee afbreuk wordt gedaan aan de afschrikkende werking van het Europees recht.

Tot dusverre is de kantonrechter dus onverbiddelijk voor de woningcorporatie.

Goed huurderschap

De kantonrechter overweegt echter wel het volgende. Uit de wettelijke regeling voor huur van woonruimte, waaronder artikel 7:213 BW, valt af te leiden dat huurder en verhuurder over en weer verplicht zijn zich als een goed verhuurder respectievelijk een goed huurder te gedragen. Dit brengt, wat de huurder betreft, mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding ter zake van de buitengerechtelijke kosten of tot vervanging van dit oneerlijke beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt. Dit kan dus worden bereikt door een beroep op goed huurderschap. De omslachtige weg van “redelijk aanbod” ex artikel 7:274 lid 1 onder d BW is daarvoor niet nodig.

Er lijkt dus een opening te worden gegeven (vooralsnog) voor het schrappen van oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten èn deze te vervangen door een eerlijk beding. Dat lijkt redelijk nu de bedoeling van de Richtlijn hiermee niet in het gedrang komt.

Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?