Meer duidelijkheid over de gevolgen van het Didam-arrest?

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenoemde Didam-arrest gewezen, waar bij de Hoge Raad meeging in de transparantietrend. Kort gezegd oordeelde de Hoge Raad dat een overheidslichaam dat een onroerende zaak wil verkopen, gelegenheid moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen. De Hoge Raad overwoog dat geen mededingingsruimte hoeft te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Deze uitspraak bracht veel onduidelijkheden en vragen met zich mee. De Rechtbank Midden-Nederland heeft nu in een tussenuitspraak laten weten het voornemen te hebben om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, waardoor er (hopelijk) meer duidelijkheid zal komen over de (rechts)gevolgen van het Didam-arrest.

Onduidelijkheden over de gevolgen van het Didam-arrest

De Hoge Raad heeft behoorlijk wat open eindjes gelaten in het Didam-arrest. Zo is het onduidelijk wanneer precies sprake is van de uitzonderingssituatie dat slechts sprake is van één serieuze gegadigde. In een eerdere blog kwam een uitspraak aan de orde waar een zittende huurder werd aangemerkt als enige serieuze gegadigde, zodat een uitzondering op de verplichting om mededingingsruimte te bieden gemaakt mocht worden. In een andere blog bespraken wij een uitspraak waar een ontwikkelaar de enige serieuze gegadigde is die in aanmerking kwam voor de aankoop/uitgifte. Een andere belangrijke vraag is in hoeverre de regels van het Didam-arrest van toepassing zijn op koopovereenkomsten gesloten voor de datum van het arrest (26 november 2021) en wat de eventuele rechtsgevolgen daarvan zijn. De rechtspraak is over beide belangrijke vragen gedifferentieerd en in de literatuur worden uiteenlopende visies gedeeld. Gelet op de onduidelijkheden heeft prof. Dr. Ir. A.G. Bregman in opdracht van het Ministerie van BZK, de NEPROM, de VNG en de VvG een handreiking gemaakt over de implementatie van het Didam-arrest. Maar ook met deze handreiking is niet het laatste woord gezegd over de gevolgen van het Didam-arrest, zoals volgt uit onze blog.

Casus Midden-Nederland

Bij de Rechtbank Midden-Nederland ligt momenteel een casus voor waarbij de vraag is of op 12 augustus 2021 (dus voor de datum van het Didam-arrest) een koopovereenkomst is gesloten tussen eisers en een gemeente. Op die datum hebben eisers namelijk het aanbod van de gemeente geaccepteerd. De gemeente beroept zich erop dat de jurist die het voorstel heeft gedaan niet vertegenwoordigingsbevoegd was, maar de rechtbank schuift dit argument aan de kant en oordeelt dat er in beginsel een koopovereenkomst tot stand is gekomen op 12 augustus 2021. De rechtbank schrijft bewust “in beginsel”, omdat de vervolgvraag volgens de rechtbank is of een overeenkomst als de onderhavige, in het licht van het Didam-arrest rechtsgeldig is. De rechtbank constateert dat naar aanleiding van dit arrest zowel in de literatuur als in de rechtspraak veel onduidelijkheid bestaat over de gevolgen van deze uitspraak voor niet Didam-conform tot stand gekomen overeenkomsten. De rechtspraak is gedifferentieerd en zowel de mogelijke aantastbaarheid als geldigheid van de overeenkomst wordt wel aangenomen, aldus de rechtbank.

Prejudiciële vragen

Volgens de rechtbank staat vast dat de koopovereenkomst niet volgens de Didam-procedureregels tot stand is gekomen. De overeenkomst dateert van vóór de datum waarop het Didam-arrest is gewezen, maar de levering heeft nog niet plaatsgevonden. De rechtbank acht het daarom noodzakelijk dat er duidelijkheid wordt verkregen over de rechtsgeldigheid van de overeenkomst. Bovendien acht de rechtbank het ook met het oog op de rechtszekerheid wenselijk dat duidelijkheid komt over de rechtsgevolgen van niet Didam-conforme overeenkomsten. Daarom overweegt de rechtbank om prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad, waarmee de hoop is dat bij beantwoording door de Hoge Raad in ieder geval meer duidelijkheid komt over de rechtsgevolgen zijn indien overeenkomsten niet conform het Didam-arrest zijn gesloten. Ook komt er met beantwoording hopelijk meer duidelijkheid over de situatie indien een koopovereenkomst voor de datum van het Didam-arrest (12 augustus 2021) is gesloten.