Verhuurder draagt vaste kosten WKO, tenzij…

Op 10 mei 2023 heeft de rechtbank Midden Nederland uitspraak (ECLI:NL:RBMNE:2023:2068) gedaan over wie de investerings- en onderhoudskosten van een WKO installatie moet dragen: huurder of verhuurder. In beginsel is het de huurder die – in dit geval- deze kosten rechtstreeks verschuldigd is aan de derde partij. De huurder kan echter wel één op één vergoeding verlangen van verhuurder.

Feiten

Eiser huurt een woning die onderdeel uitmaakt van een complex welke is aangesloten op een warmte- koudeopslaginstallatie (WKO). Gedaagde (verhuurder) heeft de exploitatie van deze WKO uitbesteed aan een derde omdat voor de exploitatie bepaalde expertise en vaardigheden zijn vereist. Voor de exploitatie van de WKO heeft dit bedrijf een warmteleveringsovereenkomst met huurders afgesloten. De huurders hadden geen keuze om een andere warmteleverancier te kiezen. Aan huurders wordt door verhuurder middels servicekosten € 77,44 per maand in rekening gebracht voor de vaste kosten voor de WKO.

Geen grond voor doorberekenen in de servicekosten

Huurder stelt zich op het standpunt dat deze kosten niet aan huurder kunnen worden doorbereken en beroept zich op het arrest van de Hoge Raad uit 2022 (ECLI:NL:HR:2022:61). In dit arrest overwoog de Hoge Raad dat een WKO-installatie kwalificeert als een onroerende aanhorigheid. Daarom mag de verhuurder de kapitaals- en onderhoudskosten van de WKO-installatie op grond van de wet niet als servicekosten bij de huurder in rekening brengen. De kapitaals- en onderhoudskosten worden geacht onderdeel uit te maken van de kale huurprijs.

In het arrest komt echter niet de vraag aan de orde of dit eveneens van toepassing is indien de verhuurder een derde inschakelt voor de exploitatie van een WKO.  

Oordeel kantonrechter

De kantonrechter oordeelt in lijn met het voornoemde arrest dat de WKO-installatie inderdaad ook hier een onroerende aanhorigheid is zoals bedoeld in artikel 7:233 BW. De WKO-installatie is onroerend in de zin van dat artikel. Deze is immers fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw (de gebouwen). Uit het arrest van de Hoge Raad blijkt volgens de kantonrechter ook dat het voor de toepassing van artikel 7:233 BW niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid. Het ten behoeve van het bedrijf dat de WKO exploiteert gevestigde opstalrecht is dus voor de beoordeling van deze zaak niet relevant. Kortom: volgens de kantonrechter komen de kapitaal- en onderhoudskosten als onderdeel van de huurprijs voor rekening van de verhuurder.

Contract tussen huurder en warmteleverancier

Dat de overeenkomst voor de levering van warmte in dit geval is gesloten tussen de huurder en de exploitant maakt dit niet anders. De huurder is volgens de kantonrechter wel gehouden de kosten aan de exploitant te betalen ingevolge die overeenkomst. Maar uiteindelijk zal de verhuurder deze kosten moeten dragen.

Conclusie

Hoewel de huurder volgens de kantonrechter gehouden is om de kapitaals- en onderhoudskosten aan de derde-exploitant te betalen op grond van de tussen hen gesloten warmteleveringsovereenkomst, zal de verhuurder deze kosten moeten dragen. De verhuurder moet deze kosten dus ofwel aan de huurder vergoeden of rechtstreeks ten behoeve van de huurder aan de derde-exploitant betalen.

Op 12 juli 2023 heeft de rechtbank Gelderland in een vergelijkbare kwestie geoordeeld dat in het geval dat daar aan de orde was de kosten wel door de huurder moesten worden betaald. In de huurovereenkomst die ten grondslag lag aan die zaak was echter opgenomen dat de kosten voor warmte niet waren opgenomen in de huurprijs.

Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied energietransitie.

Vragen?