Praktijkgebieden: Huurrecht
Eerder schreef ik een blog over hoe de consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens -zoals deze in standaard ROZ huurovereenkomsten wordt gehanteerd- mogelijk niet representatief is voor een redelijke huurprijsindexering. Inmiddels heeft de kortgedingrechter van de rechtbank Den Haag zich hierover ook gebogen in een zaak waar verhuurder de huurprijs indexeerde met 14,5%.
Huurder voert in deze zaak aan dat de enorme stijging van energieprijzen, en daardoor bijzonder grote stijging van de CPI, een onvoorziene omstandigheid is als gevolg waarvan de indexeringsclausule in de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand zou kunnen blijven. De kortgedingrechter oordeelt echter dat het feit dat de energieprijzen, als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne, zeer aanzienlijk zijn gestegen, geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule, ook indien partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden. De kortgedingrechter stelt dat partijen juist met die indexeringsclausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit volgens de kortgedingrechter – behoudens bijzondere omstandigheden– niet anders.
De kortgedingrechter oordeelt vervolgens wel de omstandigheden (namelijk de extreem gestegen energieprijzen) kunnen leiden tot een situatie waarin huurder in redelijkheid niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan worden houden. Volgens de rechter is het niet onaannemelijk dat die situatie zich ten deze voor doet. De verhuurder had ingevolge de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst de huurprijsindexering van 14,5% gebaseerd op de CPI welke door het CBS is berekend. Het CBS stelt nu zelf dat deze berekeningsmethode, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. Het CBS heeft de berekeningsmethode dan ook inmiddels aangepast met ingang van 1 juni 2023
Volgens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, dienen partijen, in het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer te hanteren, met de mogelijkheid om daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS. Partijen zullen hierover dus in overleg moeten treden. Het feit dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van 1 juni 2023 gaat toepassen leidt niet tot het oordeel van de kortgedingrechter dat de huurprijs dus aan de hand van dat oude indexcijfer is vast te stellen. Het is voldoende aannemelijk, aldus de kortgedingrechter, dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum (in dit geval per 1 januari 2023) tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.
Deze uitspraak is een eerste stap in de richting tot het antwoord op de vraag of de indexeringsclausule onverkort haar toepassing mag vinden in tijden van extreme (energie)kostenstijging. Dit oordeel in kort geding is echter slechts een voorlopig oordeel. Wat het definitieve antwoord op deze vraag zal zijn moet blijken uit een bodemprocedure en wellicht hoger beroep en zelfs cassatie.
Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.