Eerste uitspraak over huurprijsverhoging op grond van consumentenprijsindex

Eerder schreef ik een blog over hoe de consumentenprijsindex (CPI) alle huishoudens -zoals deze in standaard ROZ huurovereenkomsten wordt gehanteerd- mogelijk niet representatief is voor een redelijke huurprijsindexering. Inmiddels heeft de kortgedingrechter van de rechtbank Den Haag zich hierover ook gebogen in een zaak waar verhuurder de huurprijs indexeerde met 14,5%.

Gestegen energieprijzen geen onvoorziene omstandigheden

Huurder voert in deze zaak aan dat de enorme stijging van energieprijzen, en daardoor bijzonder grote stijging van de CPI, een onvoorziene omstandigheid is als gevolg waarvan de indexeringsclausule in de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand zou kunnen blijven. De kortgedingrechter oordeelt echter dat het feit dat de energieprijzen, als gevolg van de inval van Rusland in Oekraïne, zeer aanzienlijk zijn gestegen, geen onvoorziene omstandigheid is die moet leiden tot de wijziging van de indexeringsclausule, ook indien partijen daarmee tijdens het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden. De kortgedingrechter stelt dat partijen juist met die indexeringsclausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkele feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit volgens de kortgedingrechter – behoudens bijzondere omstandigheden– niet anders.

Indexering op basis van CPI mogelijk wel onredelijk hoog

De kortgedingrechter oordeelt vervolgens wel de omstandigheden (namelijk de extreem gestegen energieprijzen) kunnen leiden tot een situatie waarin huurder in redelijkheid niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan worden houden. Volgens de rechter is het niet onaannemelijk dat die situatie zich ten deze voor doet. De verhuurder had ingevolge de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst de huurprijsindexering van 14,5% gebaseerd op de CPI welke door het CBS is berekend. Het CBS stelt nu zelf dat deze berekeningsmethode, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. Het CBS heeft de berekeningsmethode dan ook inmiddels aangepast met ingang van 1 juni 2023

Overleg tussen verhuurder en huurder

Volgens de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, dienen partijen, in het geval het CBS de basis van de berekening van het indexcijfer wijzigt, een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer te hanteren, met de mogelijkheid om daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS. Partijen zullen hierover dus in overleg moeten treden. Het feit dat het CBS de nieuwe methode pas met ingang van 1 juni 2023 gaat toepassen leidt niet tot het oordeel van de kortgedingrechter dat de huurprijs dus aan de hand van dat oude indexcijfer is vast te stellen. Het is voldoende aannemelijk, aldus de kortgedingrechter, dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per die datum (in dit geval per 1 januari 2023) tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer heeft geleid.

Slechts voorlopig oordeel

Deze uitspraak is een eerste stap in de richting tot het antwoord op de vraag of de indexeringsclausule onverkort haar toepassing mag vinden in tijden van extreme (energie)kostenstijging. Dit oordeel in kort geding is echter slechts een voorlopig oordeel. Wat het definitieve antwoord op deze vraag zal zijn moet blijken uit een bodemprocedure en wellicht hoger beroep en zelfs cassatie.

Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.

Vragen?