Praktijkgebieden: Vastgoed
Na langdurige onzekerheid over het wetsvoorstel Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb), is er nu duidelijkheid. De wet treedt gefaseerd in werking op 1 januari 2024 en zal grote veranderingen teweegbrengen in het bouwrecht. Het doel van de wet is het verbeteren van de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht. Verscheidene partijen zoals opdrachtgevers, projectontwikkelaars, architecten, aannemers en gemeenten zullen hierdoor geraakt worden. Het primaire doel van deze wet is om de bouwkwaliteit te verbeteren, de positie van consumenten te versterken en de bevordering van kwaliteitsverbetering en reductie van faalkosten. In deze blog zullen de voornaamste wijzigingen die de Wkb met zich meebrengt, behandeld worden.
Een private partij krijgt nu de verantwoordelijkheid voor de controle. De gemeente is niet langer betrokken bij het toetsen van bouwtechnische voorschriften tijdens de vergunningverlening, waardoor de vergunningplicht wordt vervangen door een meldingsplicht. De kwaliteitsborger, een private partij, is verantwoordelijk voor de toetsing of het gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften. Indien er geen positieve verklaring van de kwaliteitsborger is, kan de gemeente de ingebruikname van het bouwwerk tegenhouden.
Momenteel is de aannemer vrijgesteld van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken die de opdrachtgever op het moment van oplevering redelijkerwijs had moeten opmerken. Echter, onder de Wkb wordt hierop een uitzondering gemaakt voor de aanneming van bouwwerken. In dit geval is de aannemer ook verantwoordelijk voor gebreken die niet zijn ontdekt bij de oplevering, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te schrijven. Als de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, kan er niet ten nadele van hem worden afgeweken van deze regel. In andere gevallen kan er wel ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, als dit expliciet is opgenomen in de overeenkomst. Dit betekent dat de aannemer niet langer kan volhouden dat de opdrachtgever het gebrek had moeten ontdekken bij de oplevering van het bouwwerk.
De aannemer heeft momenteel de verantwoordelijkheid om de opdrachtgever op de hoogte te stellen van eventuele fouten in het ontwerp, ook wel bekend als de waarschuwingsplicht. Met de inwerkingtreding van de Wkb wordt deze waarschuwingsplicht verzwaard. De waarschuwing moet vanaf dan schriftelijk en ondubbelzinnig zijn, en deze verplichting kan niet worden omzeild bij een opdrachtgever die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
Esmee Wolters is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.