Praktijkgebieden: Omgevingsrecht, Ruimtelijke ordening
De overheid kan door de vaststelling van een bestemmingsplan beïnvloeden voor welke functies gronden of onroerende zaken gebruikt mogen worden. In veel gevallen heeft de overheid het eigendom over een perceel echter niet en ligt deze bij particulieren. Bij grondverwerving (door de overheid) is een adequate waardering van de gronden voor zowel de grondeigenaar als de aankopende overheid belangrijk, het kostenverhaal speelt bij de waardering een essentiële rol. In de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat bij de vaststelling van een exploitatieplan de kostenpost inbrengwaarde moet worden geraamd, artikel 6.13 lid 5 Wro. Hierbij geldt als hoofdregel de grondslag van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet, waarbij het uitgangspunt is dat de inbrengwaarde wordt bepaald naar de werkelijke waarde.
De Wet ruimtelijke ordening kent geen procedurele regels omtrent het bepalen van de inbrengwaarde. Tijdens de parlementaire behandeling is wel uitdrukkelijk benoemd dat de inbrengwaarde door een onafhankelijke deskundige moet worden bepaald. De Wet ruimtelijke ordening zelf bevat echter geen waarborg of procedureel voorschrift dat de taxatie van de inbrengwaarde door onafhankelijke deskundigen plaats moet vinden. Dit is echter wel in de rechtspraak als vereiste ontwikkeld. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in haar uitspraak van 9 februari 2011 (ECLI:NL:RVS:2011:BP3700) overwogen, en nadien bevestigd in andere uitspraken, dat aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van inbrengwaarden in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag moet liggen.
Het bestuursorgaan mag op deze taxatie afgaan, maar alleen nadat is nagegaan of deze taxatie op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de gevolgde methode en gehanteerde redenering begrijpelijk en consistent zijn en de daaruit getrokken conclusies daarop aansluiten, en de taxatie inzicht verschaft in de gegevens die bij de taxatie zijn betrokken. Als er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van de taxatie, de begrijpelijkheid van de in de taxatie gevolgde methode en gehanteerde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op de taxatie afgaan.
Het is aan de taxateur welke taxatiemethode in een concreet geval wordt gebruikt. Hij heeft hier veel vrijheid in. Als de taxateur van mening is dat de ter beschikking staande methoden niet mogelijk zijn om tot een goede taxatie te komen of niet tot een juiste waardering kunnen leiden, mag de taxateur zijn taxatie (mede) baseren op kennis, ervaring en intuïtie.
Indien een partij twijfelt aan de taxatie, dient de vraag te worden beantwoord of er een grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de wijze van totstandkoming en/of de inhoud van de taxatie van de door het bestuursorgaan ingeschakelde onafhankelijke taxateur, waaronder de motivering daarvan, zich bij de besluitvorming niet redelijkerwijs op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren. De besluitvorming dient te voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt. De rechter dient de besluitvorming hieraan te toetsen.
Als de deskundigheid van de taxateur wordt betwist door een partij, dan kan het betreffende onderdeel van het taxatierapport in beginsel slechts gemotiveerd bestreden worden met een tegenrapport van een onafhankelijke taxateur waaruit blijkt dat het taxatierapport op het bedoelde onderdeel onjuist is, zoals blijkt uit de rechtspraak (ECLI:NL:RVS:2021:2645). Slechts een tegenadvies overleggen om daarmee aan te tonen dat een eerder taxatierapport onjuist is, is niet voldoende om aan te tonen waarom het eerste taxatierapport onjuist is (ECLI:NL:RVS:2017:1635). Beoordeeld dient te worden of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten niet juist zijn.
In haar uitspraak van 8 februari 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:494) heeft de Afdeling, onder verwijzing naar eerdere rechtspraak, het toetsingskader voor de beoordeling van een geschil over de raming van inbrengwaarden van onroerende zaken uiteengezet. Die raming vindt plaats in het kader van een besluit tot vaststellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.13 Wet ruimtelijke ordening. De raming dient volgens de Afdeling in beginsel te zijn gebaseerd op een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie waarbij het bestuursorgaan op deze taxatie mag afgaan, als:
De taxatie dient gemotiveerd te worden betwist, waarbij een contra-taxatie niet zomaar kan leiden tot het niet gebruik mogen maken van de oorspronkelijke taxatie.
Esmee Wolters is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied omgevingsrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.