Praktijkgebieden: Huurrecht
Huurders en verhuurders die de afgelopen maanden aan de beurt waren voor de jaarlijkse indexering van de huurprijs van hun woning of bedrijfsruimte stonden voor een dilemma dat niet eerder aan de orde is geweest, althans, niet in deze mate. De jaarlijkse indexering van de huurprijs stijgt tot ongekende hoogte. Sommige huurders protesteren maar op grond van de huurovereenkomst heeft de verhuurder recht op deze stijging van de huurprijs.
Veruit de meeste huurovereenkomsten zijn gebaseerd op de ROZ-modellen met de daarbij behorende algemene bepalingen. Deze algemene bepalingen schrijven voor dat jaarlijks de huurprijs mag worden geïndexeerd op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex alle huishoudens (CPI). Kort gezegd wordt dus de huurprijs geïndexeerd met het percentage van de inflatie van de betreffende maand. Verhuurders volgen deze wijze van indexeren en houden zich daarbij aan de contractuele bepalingen.
De consumentenprijsindex geeft het prijsverloop weer van een pakket goederen en diensten zoals dit gemiddeld wordt aangeschaft door de Nederlandse huishoudens. Daarin begrepen dus onder andere ook de inkoop van energie, voedsel en andere levensmiddelen. Deze componenten van de inflatieberekening hebben vanwege de oorlog in Oekraïne ineens een veel grotere invloed op de inflatie dan tot nu toe gebruikelijk was. In 2022 werd de inflatie bijvoorbeeld voor 60% door de gestegen energieprijzen veroorzaakt.
De indexeringsclausule in de meeste huurovereenkomsten heeft tot doel de gestegen eigenaarslasten te compenseren. Een redelijke clausule nu niet van een verhuurder kan worden verwacht dat hij gestegen kosten niet middels een indexering doorberekent aan zijn huurder. De CPI is in de regel dan ook een goede maatstaf voor het berekenen van deze kosten. Een indexering gebaseerd op de inflatie van bijvoorbeeld oktober 2022 leidt echter tot een huurprijsverhoging van 14,3%. Als huurder zou je kunnen beargumenteren dat deze huurprijsverhoging niet meer redelijk is. De inflatie wordt immers voor een groot deel bepaald door extreme stijgingen van de energieprijzen en de kosten voor het levensonderhoud. Deze kosten worden veelal reeds door de huurder zelf gedragen. Een indexering van de huurprijs waarbij deze kostenstijging ook nog eens wordt meegewogen zou de huurder dus mogelijk dubbel benadelen. Daarnaast heeft een indexering op basis van deze hoge inflatie blijvende gevolgen nu de jaren erop deze nieuwe, sterk gestegen huurprijs als basis voor de dan geldende indexering geldt. Dit terwijl deze extreme inflatie slechts tijdelijk zal zijn.
Bij het aangaan van de meeste huurovereenkomsten waarvan de huurprijs in de afgelopen en komende maanden zal worden geïndexeerd was deze extreme inflatie niet te voorzien. Dit zou in die situatie dan ook kunnen worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid die noopt tot aanpassing van de huurovereenkomst. Voortzetting van de huurovereenkomst in ongewijzigde vorm kan mogelijk dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de huurder worden verwacht. De huurovereenkomst zou kunnen worden aangepast in die zin dat – in ieder geval – eenmalig wordt aangesloten bij de kerninflatie in plaats van de CPI. Deze kerninflatie geeft de inflatie weer waarbij prijsstijging van voedsel en energie buiten beschouwing wordt gelaten. De kerninflatie was in oktober 2022 5,3%. In sommige gevallen past dit percentage beter bij de gestegen exploitatiekosten voor vastgoed.
Ook een indexering van 5,3% is overigens al hoog, vergeleken bij de afgelopen jaren. De laatste tien jaar is de inflatie steeds tussen de 0,3 en 2,7% gebleven. In het licht hiervan kunnen verhuurders zich verdedigen met de stelling dat deze zeer beperkte stijgingen dit jaar worden gecorrigeerd. Verhuurders kunnen in dit verband aanvoeren dat de indexering nu eenmaal contractueel is vastgelegd en dat in de situatie dat de indexering lager is dan de daadwerkelijke stijging van de kosten voor de verhuurder, het percentage van de huurprijsaanpassing ook niet naar boven werd aangepast.
Het kan in elk geval geen kwaad om in deze periode de indexering eens nader onder de loep te nemen. Onder omstandigheden kan het goed zijn om in overleg tot een huurprijsaanpassing te komen die recht doet aan de gestegen lasten voor verhuurders maar niet de huurder onredelijk benadeelt.
Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.