Praktijkgebieden: Huurrecht, Vastgoed
Regulering van de middenhuur staat inmiddels al een tijd op de agenda van de Tweede Kamer. Minister De Jonge (volkshuisvesting en ruimtelijke ordening) heeft op 14 oktober 2022 met zijn kamerbrief de Tweede Kamer geïnformeerd over zijn voornemen huurprijsregulering in het middensegment in te voeren. De regulering moet de betaalbaarheid van positie voor mensen met een middeninkomen verbeteren zodat ook de leraren, verpleegkundigen en politieagenten in de stedelijke gebieden kunnen blijven wonen. Naast de voorgenomen regulering van de huur in het middensegment is het van belang dat een groot aantal middenhuurwoningen wordt bijgebouwd. In de kamerbrief geeft De Jonge duidelijkheid over hoe de regulering eruit gaat zien en stipt gevolgen aan voor investeerders. Begin 2023 gaat de Wet Regulering Middenhuur naar verwachting in consultatie.
Of een woning valt onder de regulering voor huurprijsbescherming wordt bepaald aan de hand van een puntenstelsel, het woningwaarderingsstelsel (WWS). Het WWS bepaalt de maximale huurprijs op basis van de kwaliteit van een woonruimte. Hiervoor wordt een puntentelling gebruikt die verschillende aspecten van de woonruimte waardeert, zoals de oppervlakte en het energielabel van de woning.
De grens voor huurprijsbescherming (de zogenaamde liberalisatiegrens) ligt heden op 142 punten wat correspondeert met een huurbedrag van 763,47 (aanvangshuurprijs). Deze grens wordt onder de nieuwe regeling opgetrokken naar 187 punten oftewel een aanvangshuurprijs van € 1.000. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan €1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit volgens het WWS minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 worden verhuurd. Het kabinet meent dat daarmee het grootste deel van de excessen uit de markt wordt gehaald.
De Jonge wijst nog op het belang van modernisering van het WWS. Stakeholders hebben aangegeven dat de waardering van woningen in de huidige tijd anders moet vanwege veranderde vraag van huurders. Deze veranderde vraag heeft invloed op de bouw van woningen en dit wordt in het huidige WWS niet meegenomen in de waardering. Om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren zal de minister beoordelen of hij het WWS kan moderniseren. Daarbij zal onder meer worden gekeken naar een algehele prijsopslag op het WWS voor het middenhuursegment, de waardering van duurzaamheid en bijvoorbeeld de (gemeenschappelijke) buitenruimte van de huurwoning in het WWS en het aanpassen van de cap op de WOZ-waarde (het slechts gedeeltelijk meenemen van de WOZ waarde van een woning in de waardering vanwege sterk gestegen WOZ waarden om zo meer woningen onder de liberalisatiegrens te houden).
De Jonge staat stil bij het risico dat de oprekking van de regulering met zich meebrengt. Investeerders zullen gaan afwegen of zij hun huidige verhuurde woning willen verkopen, bijvoorbeeld wanneer een huurder de huurovereenkomst opzegt. Dit leidt dan tot minder huurwoningen ten gunste van koopwoningen. Ook zal het voor investeerders aantrekkelijker worden om in andere woningen dan middenhuurwoningen of in andere sectoren te gaan investeren. Dit kan ervoor zorgen dat het aanbod aan middenhuur afneemt.
Naast het verhogen van de liberalisatiegrens is het volgens De Jonge van belang dat er een fors aantal nieuwe middenhuurwoningen wordt bijgebouwd en dat het ook aantrekkelijk blijft om te investeren in middenhuurwoningen. Tot en met 2030 moeten er 900.000 woningen bijgebouwd worden. Circa 40% (350.000) hiervan moet in het betaalbare koopsegment of in het middenhuursegment terecht komen. 50.000 van deze middenhuurwoningen worden door corporaties gebouwd, de overige 300.000 middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen worden door de markt opgepakt. Of dat laatste daadwerkelijk zal gaan gebeuren is natuurlijk nog maar de vraag.
Want het staat buiten kijf dat door het oprekken van de liberalisatiegrens het wel degelijk minder aantrekkelijk wordt om te investeren in (de bouw van) woningen in het middensegment. In ieder geval op plekken waar de ruimte schaars is. Het WWS loslaten op een woning in bijvoorbeeld Amsterdam kan in veel gevallen leiden tot onredelijk lage huurprijzen. Op basis van het WWS zullen woningen voor maximaal € 1.000 moeten worden verhuurd terwijl de investering voor het bouwen of aanschaffen van die woning nu eenmaal noopt tot een veel hogere huurprijs. Investeerders zullen geen woningen bouwen of aanschaffen als het rendement minder dan marktconform is. Het gevolg is dat investeerders inderdaad weg blijven van het bouwen van middenhuurwoningen en bijvoorbeeld zelfs bestaande huurwoningen in hun portefeuille zullen renoveren om zo alsnog boven de grens van 187 punten uit te komen als dat mogelijk is. Of de nieuwe Wet Regulering Middenhuur het geschikte instrument vormt voor de realisatie van meer middenhuurwoningen zal moeten blijken.
Renée van Exter is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.