Praktijkgebieden: Vastgoed
In Nederland heerste lang de gedachte dat tegen eigendomsverlies door bevrijdende verjaring niks te doen viel. Dit is echter veranderd door het arrest Heusden van de Hoge Raad uit 2017 (ECLI:NL:HR:2017:309, 24 februari 2017). Dit arrest biedt een mogelijlheid om aan de hand van een vordering uit onrechtmatige daad alsnog schadevergoeding of zelfs terugvordering van de grond te verkrijgen indien er sprake is van bevrijdende verjaring. In een eerdere blog zijn de vereisten van bevrijdende verjaring uiteengezet.
Het Heusden-arrest uit 2017 biedt handvaten om op te treden tegen het verlies van eigendom door verjaring waartegen geen vordering tot revindicatie, het opeisen van het eigendom, meer tegen ingesteld kan worden. Volgens de Hoge Raad staat diegene die het eigendom heeft verloren niet meer zonder lege handen. Deze persoon kan een vordering uit onrechtmatige daad instellen tegen diegene die de grond heeft verkregen door bevrijdende verjaring.
Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat gevorderd kan worden dat de schade wordt vergoed die diegene als gevolg van het onrechtmatig handelen van de ander lijdt. Dit kan worden gevorderd op basis van artikel 6:103 BW waarbij de bezitter wordt veroordeeld bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezitgenomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.
In de procedure tot schadevergoeding kan de voormalig eigenaar niet zomaar worden tegengeworpen dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar eventuele inbezitnemingen van zijn zaak. Hieraan is zelfs een aparte paragraaf gewijd in het Heusden-arrest:
De bezitter kan in een dergelijke procedure, indien die betrekking heeft op een onroerende zaak, de benadeelde in de regel niet, bij wijze van eigen schuld (art. 6:101 BW) of ten betoge dat causaal verband ontbreekt, tegenwerpen dat deze heeft nagelaten regelmatig onderzoek te doen naar eventuele inbezitnemingen van zijn zaak door onbevoegden. Van een grondeigenaar kan niet worden verlangd dat hij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat – in het bijzonder niet voor zover die percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn – op straffe van het verval of de beperking van zijn aanspraken op schadevergoeding jegens degenen die hem toebehorende grond wederrechtelijk in bezit mochten hebben genomen. Daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom mede het gevolg is.
Van belang is dat bij het instellen van deze vordering een verjaringstermijn loopt (artikel 3:310 lid 1 BW). Deze verjaringstermijn van vijf jaar start vanaf het moment dat bekend is bij de voormalig eigenaar dat de grond voor bevrijdende verjaring is overgegaan naar de nieuwe eigenaar. Deze verjaringstermijn kan gestuit worden waarna er een nieuwe verjaringstermijn gaat lopen.
Voor verliezers van grond door bevrijdende verjaring bestaat er nu een mogelijkheid om schadevergoeding te verkrijgen, in schadevergoeding in geld of door teruggave van de grond. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de teruggave van de grond alleen mogelijk is indien de nieuwe eigenaar de grond nog steeds in bezit heeft.
Esmee Wolters is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.