Praktijkgebieden: Vastgoed
Het Burgerlijk Wetboek kent twee verschillende vormen van verjaring: bevrijdende en verkrijgende verjaring. In beide gevallen verkrijgt een bezitter door gebruik het eigendom van een goed. Op basis van artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt iemand eigendom door verjaring indien “Hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, verkrijgt dat goed, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw.” Dit is bevrijdende/extinctieve verjaring.
Gelet op artikel 3:306 Burgerlijk Wetboek is voor het verkrijgen van eigendom door bevrijdende verjaring vereist dat sprake is van ondubbelzinnig bezit over een periode van minimaal 20 jaar, artikel 3:105 BW. Dit betekent dat de bezitter zich gedurende 20 jaar moet hebben gedragen alsof hij/zij eigenaar van het perceelsgedeelte was, en dit bezit ondubbelzinnig was om op basis van bevrijdende verjaring eigenaar te worden van het perceelsgedeelte.
Bezit is het houden van een goed voor zichzelf, artikel 3:107 lid 1 BW. Het bezit houdt twee elementen in, het feitelijk in zijn macht hebben van het goed en het hebben van de pretentie dat men dat terecht doet. Beide elementen dienen naar objectieve en uiterlijke kenmerken te worden beoordeeld. Of sprake is van bezit dat kan leiden tot eigendomsverkrijging moet worden beoordeeld aan de hand van artikel 3:108 en verder Burgerlijk Wetboek. Een dergelijk bezit moet ondubbelzinnig zijn.
Van ondubbelzinnigheid is volgens de wet en de jurisprudentie sprake wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn. Bovendien moet het bezit ondubbelzinnig zijn geweest in die zin dat uitgesloten is dat sprake is (geweest) van gedogen van of toestemming voor gebruik van het perceelsgedeelte.
Het ondubbelzinnigheidsvereiste vervult alleen een functie in gevallen waarin de gepretendeerde toestand overeenstemt met een toestand waartegen de eigenaar niet hoeft op te treden. Het bezit is niet ondubbelzinnig indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed evenzeer kan duiden op een gebruik in een andere hoedanigheid dan die van eigenaar, bijvoorbeeld krachtens een beperkt recht zoals een erfdienstbaarheid. In dergelijk gevallen bestaat er voor de eigenaar geen indicatie om aan te nemen dat zijn recht door verjaring wordt bedreigd.
Gelet op het bovenstaande is het mogelijk om een perceelsgedeelte te verkrijgen of verliezen door bevrijdende verjaring. Derhalve is het van belang om tijdig actie te ondernemen indien u het vermoeden heeft dat er sprake kan zijn van eigendomsverlies.
Esmee Wolters is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied vastgoed.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.