Praktijkgebieden: Huurrecht
Partijen hebben bij het aangaan van een huurovereenkomst de mogelijkheid om een ‘triple net’ huurovereenkomst aan te gaan. Bij dit soort huurovereenkomsten worden de kosten die betrekking hebben op de verzekeringen van het vastgoed, belastingen en onderhoud bij de huurder neergelegd.
De triple net bepalingen worden meestal toegepast in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek, het gaat hierbij bijvoorbeeld om een huurovereenkomst voor een garage, kantoorpand, praktijkruimte of werkplaats. Partijen hebben bij een 7:230a BW huurovereenkomst veel contractsvrijheid en kunnen derhalve deze bepaling ook gebruiken. Het doel van een triple net is om de verhuurder vrij te stellen van alle kosten met betrekking tot het gehuurde om zo het rendement uit de huurbetalingen te genieten zonder dat er door de verhuurder nog rekening gehouden hoeft te worden met bijkomende kosten.
De ‘triple net’ is niet standaard in een ROZ-model opgenomen. Er dient dan een aparte bepaling te worden opgenomen voor het onderhoud en de gebreken, immers moeten alle risico’s en kosten van de verhuurder naar de huurder verlegd worden. Het staat partijen dan ook vrij om zelf een verdeling van de kosten voor het onderhoud, verzekeringen en onroerendezaakbelasting te maken in de ‘triple net’ bepaling.
Met name voor beleggers is het triple net-concept aantrekkelijk om op te nemen in huurovereenkomsten, omdat zij daarmee geen rekening meer hoeven te houden met overige kosten en de huur die zij ontvangen is de ‘netto’ huur. Dat is bij uitstek zo bij de verhuur van een geheel gebouw aan één huurder. Dit omdat dan mogelijke discussies over welke huurder wat moet onderhouden en/of betalen voorkomen worden. Bij één huurder voor het gehele gebouw is dit namelijk over het algemeen wel duidelijk.
De kosten met betrekking tot de verzekeringen voor het gebouw komen, indien overeengekomen, voor rekening van huurder. In de praktijk zal het erop neerkomen dat de huurder de premie voor de verzekering aan de verhuurder betaalt, omdat de verhuurder in beginsel zelf de verzekeringen zal willen regelen. Zo heeft de verhuurder nog altijd controle over de verzekeringen die voor het pand zijn afgesloten, maar behoeft hij de kosten daarvoor niet te dragen. Partijen kunnen in de huurovereenkomst afspraken maken over het beschikbaar stellen van de verzekeringspenningen aan de huurder waarbij huurder dan als (mede)begunstigde vermeld zal staan in de polis.
In een triple net bepaling wordt ook geregeld dat alle verplichtingen met betrekking tot het onderhoud en herstel van het pand bij de huurder liggen. Als de verhuurder niet compleet de controle hierover uit handen wil geven aan de huurder, kan in de huurovereenkomst worden opgenomen dat de huurder aan verhuurder jaarlijks een onderhoudsplan ter beschikking zal stellen. Dit onderhoudsplan kan dan worden getoetst door verhuurder. Ook is het mogelijk om op te nemen in de huurovereenkomst dat de verhuurder gerechtigd is om het gehuurde periodiek te inspecteren om zo te beoordelen of de huurder zich aan het onderhoudsplan houdt.
Partijen kunnen zelf vorm geven aan de huurovereenkomst door opname van een triple net bepaling. Dit wordt met name door beleggers gedaan welke een geheel pand verhuren aan één huurder. Zo hebben beleggers minder omkijken naar het pand omdat dit door de huurder gedaan zal worden.
Esmee Wolters is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.