Praktijkgebieden: Huurrecht
Het succes van een winkelcentrum is mede afhankelijk van de diversiteit van het winkelaanbod en de aangeboden voorzieningen. Het is daarom niet ongebruikelijk dat huurders van winkelcentra brancheringsclausules overeenkomen op grond waarvan de verhuurder verplicht is zorg te dragen voor een goede brancheverdeling en diversiteit van het aanbod. Dit betekent echter niet per definitie dat een verhuurder geen concurrenten van bestaande huurders in een winkelcentrum mag huisvesten. Indien hierover geen expliciete afspraken zijn gemaakt, is het huisvesten van een concurrent namelijk niet op voorhand aan te merken als een gebrek of onvoorziene omstandigheid, zo blijkt uit een recente uitspraak van de rechtbank Rotterdam. Het is dus belangrijk om hierover bij aanvang van de huur te onderhandelen, goede afspraken te maken en deze op schrift te stellen.
In de procedure voor de rechtbank Rotterdam vordert de huurder allereerst een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst op 1 november 2021 rechtsgeldig heeft ontbonden, omdat verhuurder zonder overleg een directe concurrent in het winkelcentrum heeft gevestigd.
De kantonrechter stelt echter vast dat een rechtsgrond voor een dergelijke overlegverplichting ontbreekt. In de huurovereenkomst is geen bepaling is opgenomen dat de verhuurder gehouden was tot overleg met huurder over het vestigen van nieuwe huurders, aldus de kantonrechter. Evenmin is in de huurovereenkomst een exclusiviteitsclausule of non-concurrentiebeding opgenomen. Dit betekent dat op dit punt geen sprake is of was van een tekortkoming aan de zijde van verhuurder en dat huurder de huurovereenkomst op grond hiervan niet buitengerechtelijk heeft mogen ontbinden, aldus de kantonrechter. Dit met gevolg dat de huurpenningen over de periode waarin huurder meende dat de huur was opgezegd, nog gewoon voor betaling in aanmerking komen.
Gebrek aan gehuurde?
Subsidiair stelt de huurder dat sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204, tweede lid, BW doordat de verhuurder een concurrent in het winkelcentrum heeft gevestigd. Bij de beoordeling hiervan dient de rechter onder meer aandacht te schenken aan de wijze waarop en de mate waarin de verhuurder zijn huurder concurrentie aandoet en de belangen die voor beide partijen betrokken zijn bij deze vorm van concurrentie, mede in verband met de eventueel contractueel voorgeschreven bestemming van het gehuurde (Hoge Raad 17 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR2768), aldus de kantonrechter.
De kantonrechter overweegt dat ook in dit kader allereerst van belang is dat in de huurovereenkomst geen exclusiviteitsclausule of non-concurrentiebeding is opgenomen. Verhuurder heeft er, integendeel, volgens de kantonrechter terecht op gewezen dat in artikel 9.1 van de huurovereenkomst – in het kader van de verplichting de overeengekomen bestemming van het gehuurde nauwgezet in acht te nemen (in dit geval, blijkens artikel 1.3 van de huurovereenkomst: “een drogisterij, conform de DA-formule”) – expliciet is opgenomen dat gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum “dat een belangrijk deel van zijn kracht moet ontlenen aan het feit dat er verschillende branches op verschillende niveaus werkzaam zijn.” Huurder heeft er daarom niet op mogen vertrouwen dat hij altijd de enige drogisterij in het winkelcentrum zou zijn en had daarover desgewenst bij het aangaan van de huurovereenkomst andere of aanvullende of meer precieze afspraken kunnen maken, aldus de kantonrechter. Bovendien heeft verhuurder volgens de kantonrechter pas een andere drogisterij in het winkelcentrum gevestigd na de opzegging door huurder zelf. Alles afwegend komt de kantonrechter daarom tot het oordeel dat door de vestiging van een andere drogisterij in het winkelcentrum geen sprake is van een gebrek. Ook de subsidiaire gevorderde verklaring voor recht van huurder wordt daarom worden afgewezen.
Tot slot stelt eiser dat de vestiging van een concurrent in het winkelcentrum een onvoorziene omstandigheid is, op grond waarvan ongewijzigde instandhouding van de huurprijs naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Uit het hiervoor al aangehaalde artikel 9.1. van de huurovereenkomst volgt volgens de kantonrechter echter juist dat de huurder rekening moest houden met de omstandigheid dat er verschillende branches op verschillende niveaus werkzaam konden zijn. In de huurovereenkomst was al in de mogelijkheid voorzien dat een concurrent zich in het winkelcentrum zou vestigen, zodat in zoverre van een onvoorziene omstandigheid geen sprake is. De stelling van huurder dat de beide drogisterijen niet op verschillende niveau’s werkzaam zijn en verhuurder daarom in strijd met voornoemde bepaling uit de huurovereenkomst zou handelen, acht de kantonrechter niet bewezen.
Deze uitspraak bevestigt eens te meer dat een huurder van een winkelcentrum niet zondermeer mag verwachten dat een verhuurder geen huurovereenkomsten sluit met concurrenten. Het is en blijft zaak om hierover bij aanvang van de huur te onderhandelen, goede afspraken te maken en deze op schrift te stellen.
Uw situatie aan ons voorleggen?
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.