Praktijkgebieden: Huurrecht
Ruinerwold kwam in oktober 2019 (inter)nationaal in het nieuws: op een boerderij in het Drentse dorp woonde een vader met zes volwassen kinderen, die samen in afzondering wachtten op het ‘Einde der Tijden’. Zij woonden negen jaar lang op de boerderij en kwamen niet buiten. Pas toen één van de kinderen, de 25 jarige Israël, besloot om weg te lopen en bij een kroeg in de buurt om hulp te vragen, is het gezin ontdekt. De kinderen zijn vervolgens opgevangen en er is een strafzaak gestart tegen de vader (Gerrit Jan van D) en de klusjesman (Josef B). Ze werden verdacht van vrijheidsberoving, mishandeling en witwassen, en vader ook van seksueel misbruik. Onlangs werd echter bekend dat de strafzaak tegen vader stopt, omdat hij vanwege een hersenbloeding niet in staat zou zijn om gesprekken te voeren.
Door de verhuurder van de boerderij is een civiele zaak gestart tegen de klusjesman, die de boerderij sinds 2010 huurt en vervolgens in gebruik heeft gegeven aan vader. De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst en legt daaraan onder meer ten grondslag: ‘het handelen in strijd met goed huurderschap door het gezin en vader in de woning verborgen te houden’.
De verhuurder beroept zich daarmee op schending door de klusjesman van de in artikel 7:213 BW vastgelegde verplichting van een huurder om zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Verhuurder wijst er bovendien op dat de klusjesman zich maatschappelijk onbetamelijk heeft gedragen door vader behulpzaam te zijn bij het volstrekt isoleren van zijn kinderen en dat hij zich in dat verband ook schuldig heeft gemaakt aan strafbare feiten.
Waar de rechtbank het in eerste instantie met verhuurder eens is, oordeelt het Gerechtshof recentelijk anders. Kort samengevat betekent het enkele feit dat er in de woning strafbare feiten hebben plaatsgevonden die de klusjesman wellicht heeft medegepleegd, volgens het hof nog niet dat hij zich daarmee niet als een goed huurder heeft gedragen. Een huurder die strafbare feiten pleegt in een gehuurde woning, overtreedt daarmee de verplichting een goed huurder te zijn dus nog niet. Daar is meer voor nodig, aldus het hof. De vraag of iemand een ‘slecht mens’ is, is een andere dan de vraag of iemand een ‘slecht huurder’ is, merkte de advocaat van de klusjesman volgens het hof terecht op tijdens de mondelinge behandeling.
Het hof vervolgt dat goed huurderschap ziet op het handelen of nalaten van de huurder in relatie tot de huurovereenkomst; het gaat er dus om dat de huurder datgene doet wat hij als huurder naar maatstaven van redelijkheid en maatschappelijke zorgvuldigheid, mede gelet op de belangen van de verhuurder en de bij de huurovereenkomst betrokken derden behoort te doen. Dat betekent dat een huurder waakt voor (het toebrengen van) schade aan het gehuurde en voor overige schade voor de verhuurder en schade (door overlast) aan de omgeving van het gehuurde en voor de omwonenden zoveel mogelijk voorkomt, aldus het hof.
Tegen deze achtergrond is volgens het hof onvoldoende onderbouwd dat de klusjesman door het (meewerken aan het) verbergen van het gezin schade heeft veroorzaakt aan het gehuurde of aan de omgeving. Dat de ontdekking van het gezin veel tumult heeft veroorzaakt en ertoe heeft geleid dat verhuurder kosten heeft gemaakt om de publiciteit in goede banen te leiden en de boerderij af te schermen, zoals zij stelt, zal zo zijn, maar is niet inherent aan het meewerken aan het verbergen van het gezin, aldus het hof. Het is het gevolg van de reactie van anderen op het handelen van vader en de klusjesman. Indien het gezin niet was ontdekt, of dat niet tot publiciteit zou hebben geleid, zou deze ‘collateral damage’ niet zijn ontstaan, aldus het hof.
Het hof oordeelt dan ook dat de klusjesman terecht hoger beroep heeft ingesteld tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij door het (enkele) verbergen van het gezin heeft gehandeld in strijd met goed huurderschap. Toch kan hem dit niet baten. Het hof wijst de ontbinding van de huurovereenkomst alsnog toe, namelijk vanwege het realiseren van verbouwingen zonder de daarvoor vereiste vergunningen en vanwege het laten ontstaan van een huurachterstand. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst wél, aldus het hof.
Björn Mulder is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.