Praktijkgebieden: Huurrecht
Onlangs heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel ‘Wet verbeteren huurbescherming voor huurders van ligplaatsen’. De rechtsbescherming van bewoners van woonboten zal hierdoor flink verbeteren. Vaak heeft de bewoner de woonboot in eigendom, maar wordt de ligplaats gehuurd. Als die huur wordt beëindigd is vanzelfsprekend ook de woonboot (veel) minder waard.
Volgens de huidige definitie van artikel 7:233 BW is een woonruimte een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd (…). Een woonboot is bedoeld om te drijven en wordt daarom gekwalificeerd als schip. Dit is een roerende zaak, waardoor een woonboot niet als woonruimte kan kwalificeren (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2010:BK9136). Dit betekent dat teruggevallen moet worden op de algemene regels van het huurrechten dat voor wat betreft bijvoorbeeld opzeggingsgronden, rechten bij verkoop van de woonboot of bij overlijden van de huurder slechts hetgeen geldt wat hierover in de huurovereenkomst is opgenomen.
Een huurder van een ligplaats bij een woonboot heeft dus veel minder wettelijke huurbescherming dan de huurder van een woning, terwijl het in beide gevallen vaak particulieren zijn die op deze plekken wonen. Vanwege deze onwenselijke consequentie gaat de wetgever hier verandering in brengen.
Deze wet regelt dat de ligplaats voor een woonboot ook onder de definitie van het begrip woonruimte wordt gebracht. Het wettelijk regime van woonruimte (afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het BW) wordt zo van toepassing op de huur van ligplaatsen.
Hierdoor zal bijvoorbeeld de positie van de medehuurder, zoals de echtgenoot van de huurder of degene met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, beschermd worden. Ook zullen de huurders extra wettelijke bescherming ten aanzien van de beëindiging van de huurovereenkomst genieten.
Zoals gezegd is de huurder van een ligplaats vaak wel eigenaar van de woonboot zelf. Als de woonboot wordt verkocht is het vanzelfsprekend belangrijk dat ook de ligplaats kan worden overgenomen door de nieuwe koper. In de wet is ook een bepaling opgenomen voor de situatie waarin de betrokken partijen daar niet uitkomen. In artikel 7:270b BW wordt opgenomen dat de huurder van de ligplaats bij verkoop van zijn woonboot kan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om de koper in zijn plaats als huurder te stellen.
De wet zal niet gevolgen hebben voor alle huurders van woonboten. Een groot deel van de ligplaatsen voor woonboten zijn in eigendom van de overheid. De prijs voor deze plaats wordt in dat geval vaak geregeld via erfpacht of de zogenaamde precario belasting.
Via het nieuwe artikel 208ec Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek wordt het overgangsrecht geregeld. Er zal een overgangstermijn van twee jaar gelden voor huurovereenkomsten die zijn gesloten voor het tijdstip waarop deze wet in werking zal treden. Als de huurovereenkomst gesloten is na dat tijdstip zal de nieuwe huurbescherming direct in werking treden.
Dit kan grote gevolgen hebben. Zo kunnen bijvoorbeeld overheidsinstanties die gebruik maken van een huurovereenkomst, overgaan tot het heffen van precario belasting om de nieuwe huurbescherming te ontwijken. Particuliere verhuurders kunnen deze overgangstermijn gebruiken om de huur op te zeggen. Uiteraard moet dit dan wel in lijn zijn met de gesloten huurovereenkomst.
Deze wet zal inwerking treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Aangezien de Eerste Kamer al heeft ingestemd met het wetsvoorstel, zal deze wet naar verwachting spoedig in werking treden. Mocht je naar aanleiding van deze blog vragen hebben, neem dan gerust (vrijblijvend) contact op met één van onze huurrechtadvocaten.
Marcel Beekman is niet meer werkzaam bij Wieringa Advocaten. Indien u een vraag heeft naar aanleiding van deze blog dan kunt u zich wenden tot onderstaande contactpersoon van het praktijkgebied huurrecht.
Door het leggen van conservatoir (derden) beslag worden vermogensbestanddelen van een wederpartij per direct bevroren. Er kan geen overdracht meer plaatsvinden en in bepaalde gevallen kunnen vermogensbestanddelen zelfs elders in bewaring worden gegeven. Deze actie kan druk zetten op de wederpartij waardoor een snelle oplossing kan worden bereikt.
Beslaglegging moet wel altijd worden gevolgd door een bodem of arbitrage procedure, tenzij eerder een buitengerechtelijke oplossing wordt bereikt.
Onterecht leggen van beslag moet worden voorkomen; het kan leiden tot een schadevergoedingsactie.
Wij onderzoeken graag of dit rechtsmiddel in uw situatie tot een spoedige oplossing kan leiden.
Snel een uitspraak nodig van de rechter over een bepaalde urgente situatie? In dat geval is een kort geding een oplossing voor uw situatie. De rechter geeft een voorlopig oordeel waaraan partijen zich al dan niet op straffe van een dwangsom dienen te houden.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende juridische oplossing.
Dit is in het civiele en bestuurlijke recht de procedure die (al dan niet na hoger beroep) leidt tot een definitieve beslechting van het geschil. Anders dan in een kort geding ligt de nadruk hier veel meer op een schriftelijke uitwisseling van processtukken.
Wij onderzoeken graag of dit de aangewezen procedure is voor uw geschil.
Een partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten moet deze bewijzen. Voorafgaand aan iedere gewenste procedure moet derhalve de bewijspositie worden bekeken.
Soms is het bewijs nog niet voldoende in handen van de cliënt. In dat geval is nadere actie gewenst. Te denken valt dan bijvoorbeeld aan het instellen van een (voorlopig) getuigenverhoor of het afdwingen van het verkrijgen van inzage in bepaalde documenten die zich bij de wederpartij bevinden (exhibitieplicht).
Wij zoeken graag met u naar de mogelijkheden om uw bewijsprobleem op te lossen.
Soms ontstaat er in een onderneming een intern geschil tussen aandeelhouders of tussen het bestuur en (enkele) aandeelhouders. Dit kan bijvoorbeeld gaan over de te volgen strategie van de onderneming. In dat geval kan aan de Ondernemingskamer, een speciaal daarvoor geëquipeerde afdeling van het Hof Amsterdam -- bij ons kantoor om de hoek -- een onderzoek naar de gang van zaken binnen de onderneming worden gevraagd. Zo'n onderzoek kan worden voorafgegaan door het vragen van voorlopige voorzieningen, zoals het schorsen van een bestuurder voor de duur van de procedure of het tijdelijk ontnemen van het stemrecht van een aandeelhouder.
Wij denken graag mee over de voor uw situatie passende oplossing.